随着房子存量越来越大，有房的人越来越多，看空房子的人也越来越多。就个人意见而言，一直都看好房地产，尤其是核心城市。

分享下相关看法，供参考。#中国房地产#

一、2020年1-10月房价走势

结合统计数据（以下图表和数据均来源于国家统计局），区分能级城市汇总今年1-10月新建商品房和二手房价格走势。

01、一线四城新建商品房和二手房价格走势

配图

①环比价格走势

新房

2月最低，3、4两月同样低迷，5-8月迅速恢复，9月后又有所下滑。

为什么会这样？

2月疫情防控需要，房企线下售楼部关停，销售停滞了一段时间，销售大量萎缩，价格承压；3月复工复产有所恢复，线上售楼部开启，线下售楼部随着复工逐步恢复，3、4两月销售逐步恢复；5-8月因疫情积压的需求得到逐步释放，叠加打折促销，引导楼市恢复，成交开始活跃；这些积压的需求释放完毕后，需求端开始萎缩，9月起，成交量逐步下降。

二手房

2月最低，3月开始恢复，4、5两月冲顶，7月有所下滑，8、9两月迅速恢复，10月又有所下滑。

之所以跟新房走势有所差异，在于2月疫情防控，中介停止带看，导致成交急剧下降；3月开始复工复产，中介开门带看，迎接报名季的学区需求，带动4-6月成交量大幅攀升；刚需及学区房需求集中释放后，7月市场成交下滑，高考、中考结束后，这部分置业群体入市，带动了8、9月成交上升；这波需求集中释放后，楼市成交下滑，进入到季节性调整期。

②同比价格走势

新房

受疫情防控影响，2、3月成交量大幅下降，4、5月涨幅旋即回落；随着利好政策刺激和原有调控政策边际放宽，市场成交量逐步恢复，6月起涨幅扩大，并在随后的时间里保持了平稳。

二手房

同样基于疫情防控影响，1-5月房价都较为平稳，4、5月成交量大幅上升后，带动了整体市场涨幅扩大。

可见，即便是抗压性极强的一线城市，在疫情冲击下，不管是新房，还是二手房，都出现了短暂的价格下跌和成交萎靡！

但是，在疫情全面好转后，一线房地产市场迅速恢复，价格总体稳中上涨。其中，二手房的涨幅在持续扩大，二手房或将领涨一线楼市。

02、二线城市新房和二手房价格走势

配图

①环比价格

新房

4-8月涨幅较大，其他时间涨幅较小。

二手房

跟新房价格涨幅一致，但其他时间受疫情冲击和季节性影响更为明显，二手房的承压性明显不如新房坚挺。

②同比价格

新房

涨幅一直在回落！

二手房

涨幅先回落，并在5月后连续持平。

可见，二线城市在疫情冲击下，告别了稳中上涨态势，新房价格涨幅在持续回落，二手房价格先回落然后连续持平。

整体看，二线城市的房地产市场抗压性低于一线城市，二线城市或将面临周期性价格调整，尤其是新房价格。

03、三线城市新房和二手房价格走势

配图

环比数据

新房

受疫情冲击，三线错过了“返乡置业季”，新房价格涨幅持续回落，2、3月表现最为明显。

二手房

三线的二手房市场，不管价格走势，还是涨幅走势，跟新房很接近。

同比数据

新房和二手房趋势较为一致，涨幅都在持续回落，前景承压，不容乐观。

可见，三线城市房地产市场，不管是新房，还是二手房，都很难，涨幅都在持续回落。

年初疫情防控，售楼部关停，加上三线整体防疫能力偏弱，线上渠道接受度较低，导致三线妥妥地错过了一年中最重要的“返乡置业季”，出现价格承压。

虽然三线陆续出台了针对疫情的“救市”、纾困、帮扶措施，但依然无法阻挡房价涨幅持续回落。其中，二手房价格回落趋势更为明显。

小结：

一线不论新房，还是二手房，价格都更为抗压，涨幅在持续扩大，尤其是二手住宅市场，价格涨幅持续在扩大。

二三线受到的疫情冲击更为明显！其中，仅二线的二手房市场保持了稳定，其他方面均表现出了涨幅持续回落趋势，价格或将承压。

二、2020年1-10月房地产开发投资

统计数据显示，今年前10月累计完成房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%！相比前9月开发投资额，增速提高了0.7个百分点！

其中，住宅投资额86298亿元，同比增长7%！相比前9月投资额，增速提高了0.9个百分点！

01、分区域看

东部地区同比增长7.1%，较前9月提高0.6个百分点。

中部地区同比增长2.4%，较前9月提高1.5个百分点。

西部地区同比增长8.3%，较前9月提高0.2个百分点。

东北地区同比增长5.6%，较前9月提高1.2个百分点。

配图

从房地产投资区域分析可以看出，以武汉为首的中部地区由于疫情比较严重，房地产市场受到较大冲击，投资额及增速已经低于东北地区。

可以合理预见，随着后续疫情解除，中部地区基于强劲的经济、人口、产业优势，房地产业定会强势恢复，回归正常发展概率很大。

02、房屋开、竣工面积

前10月，房屋累计施工面积880117万㎡，同比增长3%，增速较前9月回落0.1个百分点。

其中，新开工面积180718万㎡，同比下降2.6%，降幅收窄0.8个百分点；竣工面积49240万㎡，同比下降9.2%，降幅收窄2.4个百分点。

03、房企土地购置面积及金额

前10月，房企累计购置土地面积17775万㎡，同比下降3.3%，较前9月扩大0.4个百分点；土地成交款11386亿元，增长14.8%，增速提高1个百分点。

综合看，前10月房地产开发投资额稳步提升，土地交易活跃，溢价率高，房屋新开工和竣工情况良好，商品房建设平稳有序发展，市场恢复情况良好。

三、2020年1-10月商品房销售及库存

统计数据显示，前10月，全国累计完成商品房销售面积133294万㎡，同比去年同期持平，较前9月降幅收窄1.8个百分点。

截止10月末，全国商品房累计待售面积49492万㎡（库存），相比9月末减少89万㎡，库存压力依然比较大！

分区域销售数据看，东部地区销售面积54532万㎡，同比增长4%，增速较前9月提高1.8个百分点；中部地区销售36053万㎡，同比下降5%，降幅收窄2个百分点；西部地区37155万㎡，同比增长1%，增速由负转正；东北地区销售5554万㎡，同比下降8.8%，降幅收窄0.1个百分点。

配图

综合分析，东部地区商品房销售势头良好；西部地区也在持续恢复，目前销售增速已回正；中部地区仍在恢复中，复苏势头良好；东北地区则复苏缓慢，距离正向增长仍有较大差距。

四、未来房地产市场展望

主要是三点结论和预期：

01、东部和西部地区商品房销售势头良好，有望延续；中部地区短期内料将强势恢复；东北地区前景不容乐观，库存压力大！

东、西部地区受疫情冲击相对较小，东部又有大湾区、长三角、京津冀三大城市群发展引领，商品房销售预计都将延续目前的势头，较为乐观。

中部地区随着疫情全面好转，疫苗即将全面问世，疫情的冲击终将过去，中部地区基于良好的经济基础、产业潜力和人口规模，大概率都将在短期内迅速恢复，回到正常的发展轨道，情况也较为乐观。

东北地区是老工业基地，部分地区资源枯竭，人口流失，虽然房地产开发投资保持正增长，但商品房销售情况短期内难有大的改变，未来前景不容乐观。

02、东部、西部地区房企投资力度加大，成为短期内投资热点区域

中部地区还是受到疫情影响，虽然目前的房企投资力度在增大，但短期内还是难以赶上东部和西部地区。东北地区虽然投资增速也很大，但受制于商品房销售端低迷，可能会打击房企投资积极性。

反之，东部集聚了三大国家级城市群（粤港澳、长三角、京津冀），集聚了高新产业，集聚了全国多数人口；西部集聚了成渝、关中、黔中、滇中等国家和地区级城市群，还有众多省会、副省会城市，人口密集，产业强劲，已成众多房企重点布局区域，投资热度高。

也就是说，疫情冲击后，中部地区暂时“掉链子”了，给了西部地区崛起的机会，东部地区优势仍在，但东北地区情况就要悲观一些。

03、一线房价看涨，二三线或将面临周期性调整

从前10月房价走势看，一线城市不管是新房，还是二手房，都表现出了强势上涨的势头，这从深圳被“点名”就可见一斑！预计这种势头会得到延续！

二线的二手房市场或能保持短暂平稳，但新房价格大概率都将持续承压！当然，房企加大折扣力度，实际上就是变相的价格下降了。

三线不管是新房，还是二手房价格，大概率都将承压，迎来周期性价格调整，“挤水”或是不得不面对的一种行情。

配图

综合全文：

以一线城市为代表的东部地区，基于良好的配套、发展机遇、强劲产业和人口规模，整体价格持续上涨的概率很大，未来具备看好的基础。

短期内，中西部二线城市房价会价格承压。但以省会、直辖市首府为代表的中西部二线城市，是区域政治、经济、交通、教育、产业和医疗中心，具有区域人口吸引力，长期内仍被看好。

中短期内，东北地区资源逐步枯竭，人口逐步流失，产业转型较慢，整体房地产市场会受到制约，前景不容乐观。

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