买房，很容易。几千块钱的工资，利用贷款，就能实现高杠杆撬动百万房产。

盖房，也一样。只要缴付了土地拍卖的保证金拿到土地，后续的土地出让价款就能用土地向银行抵押，房子起了框架后，还可以用预售的方式从购房者手里“借钱”。

买房、盖房以及卖房，都不是围绕着“房地产”本身，而是一个资本介入的过程。到底“谁玩谁”，就看谁的道行高了。

大抵上，购房者是“玩不过”房企老总的。

房地产的老总们一直都在说，房地产是不足10%的微利行业，但是每年福布斯排行榜上总会出现很多房企老板。其原因，除了动辄上亿数十亿的销售额的基数大，10%的利润已经足够“壕”而外。其实，更多的是房企能够接连不断地创造出一个接一个的10%。

拿地、盖房子，房企付出的精力也许不足10%，房企更多的精力是放在如何和银行打好交道，如何把没搞好的房子预售的方式卖出去。拿到土地，银行支撑地生钱，房子盖一半，购房者支撑房生钱。一旦双方到位，房企就又有了足够的现金流去拿地，去盖房，然后再地生钱，房生钱……房地产由此进入了“钱生钱”的高周转快车道。

近日，有专家提议，剑指房地产两大陋习：一个是房产预售制度，一个是公摊制度。1998年房改以来，我们引入了房产预售制和公摊面积制度。这两个制度延续了23年，依旧在发挥着强大的作用。

在当时的背景下，商品房预售制解决了商品房开发企业资金的不足，保证了房产供给，使23年前的房地产改革得以顺利进行。同时，房产预售，降低了购房者购房的门槛。

然而，这就像硬币的两面，让购房者在尽快实现安居梦的同时，也刺激了房价，更把房地产“惯坏了”。

时至今日，按照专家的说法，商品房预售制度，将经营成本和经营风险从房企转嫁给了购房者。与此同时，购房者的预付款失于监管，导致预付款项被房企挪用，最恶劣的结果就是开发商跑路，楼盘烂尾，购房人背着房贷无房可住。

这一点，在呼和浩特房地产市场也有所体现。

近日，铁口断房对呼和浩特的烂尾楼做了征集，除了众所周知的蔚蓝家园、内蒙古大商城等烂尾项目，老铁们还对十几个楼盘烂尾表示了极大关注。而出现这种情况的原因，大部分都是房子还没盖好，却已经预售出去，房企后续资金不足造成的。

据了解，呼和浩特包括楼盘烂尾在内的房地产历史遗留问题多达477个项目，影响38万户居民。

相比较于尝到了预售买房烂尾的苦，公摊面积的问题也被诟病良久。

我国目前的房产销售是以建筑面积计价的。而这里也把公共设施面积折合到了房价之内。而且，自己的房子给公共面积买单就算了，购房时的公摊面积却还存在着缺少限制性标准的弊端。目前，约定俗成的公摊面积是15%乃至30%左右，部分商品房的公摊面积甚至在30%以上。

铁口断房一位朋友在保全庄购买的loft公寓房，售价80余万元，开发商给出的销售面积是60余平米，而公摊面积却高达20平米。长长的走廊，就吃掉了1/3的购买面积。这还是由开发商给出的测绘面积，其到底有多少暗箱操作就不得而知了。

另外，公摊面积计算不透明，在卖方市场下，购房者并没有知情权，与之相反的是，房产公摊部分的收益却牢牢掌握在房企或物业手中。

令人啼笑皆非的是，发源自香港的“公摊面积”，香港本埠却在8年前的2013年摒弃了。香港放弃了“公摊面积”的做法，甚至没用“套内面积”，销售时直接采取了“实用面积”。

国内取消“公摊面积”和“商品房预售制”的呼声一直不断，部分省市甚至于已经开始了实践。

曾被誉为“烂尾楼之省”的海南，率先在2020年出台规定，要求新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份。房地产税试点地区重庆也出台了类似的预售制取消政策。

具体到呼和浩特，2021年2月，由于大力解决房地产历史遗留项目，导致商品房上市大幅度增加，呼和浩特商品房上市面积同比上涨50774.83%。新建商品房成交面积同比上涨，环比下降；成交套数也是如此。对于房产预售制和公摊面积的问题，似乎还没顾上。

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