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房地产市场又有动作了！这一次，是一线城市广州。

日前，广州出台新政，明确商业、商务办公用房可以租赁，也就是俗称的“商改租”。在这之前，国内已有多个城市试点这项政策。

商改租，看起来只是简单的三个字，说起来可不算是小事，和咱们每个人都息息相关，对房价、房租，甚至房地产市场的长远发展都有不小的影响。

广州调控楼市出新招

7月16日，广州印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，明确已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，可以按规定改建为租赁住房。

《意见》提出，广州市内符合相关要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。按照广州市有关规定，商业用房等按规定改造成租赁住房后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

《意见》适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

《意见》同时提出了三大工作原则：一是以区为主，加强管理。以各区政府为主体，组织区相关部门结合供求关系、结构安全、消防安全、物业管理、治安管理、公建配套需求联合会审其可行性，引导企业按要求实施。

二是整体确权，性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

三是统一监管，强化统筹。改建租赁住房的运营、管理应遵照广州对新增租赁住房有关管理工作的规定。市住建部门依托平台建立项目库统一监管。

商业、商务办公等存量用房改造租赁住房后，与之前有哪些不同？2017年印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。此次下发的《意见》实际上是进一步明确了“商改住”的实施条件和工作流程。

值得关注的是，《意见》还提出，将改造后的租赁住房分割销售转让和抵押的，或者弄虚作假将改造项目用于非租赁住房的，须限期改正，并依法承担相应的法律责任。

房价并未大涨，政策为何先行呢？

恒大研究院副院长夏磊认为，在我国目前的供地结构中，商用供地占比高，住宅占比较低，而在实际需求中，住宅需求才是“大头”，商业办公等需求较少，房子空置率高，市场存在供需不匹配的问题，尤其是在一线城市，这种现象尤为突出。

目前，一线城市中，深圳、上海、广州已经出台相关政策明确可以商改租。一些二线城市也在“跃跃欲试”。比如，合肥日前推出的政策规定，符合条件的商改租、工改租项目纳入奖补范围，对租赁企业奖补标准有所提高。

房价房租都将产生变化

越来越多城市加入商改租队伍，会带来哪些影响？

1、房租将会越来越便宜

夏磊认为，商改租是盘活存量住房的必要条件，目前写字楼租金不断下滑，而住房租金一直存在上涨压力，在不改变土地性质的前提下，商改租可以有效解决商住不平衡的问题。

专家认为，商改租有利于缓解城市租赁房源短缺问题，总体上会使周边市场租金越来越便宜！不过房源的区域性差异也是存在的，租金与租赁住房的地段、户型、品质等有一定关系。

不过，通过商改租增加租金房源，对于人口净流入的大城市来说，特别是需要租房的群体来说，都是利好消息。

那么，商改租后，租房价格会具体便宜多少呢？专家认为，这取决于商改租增量的大小，新政效应显现还需要一定时间。

2、长期看将对房价产生平抑作用

无论是租房，还是买房，都是为了解决居住问题。

专家分析认为，住房租赁市场的发展壮大，长期来看能够在一定程度上起到平抑房价的作用。

增加租赁房供给有助于解决住房问题，并将促进住房租赁市场发展。

3、盘活闲置资源，改变一二线城市租赁格局

中原地产分析师张大伟认为，一二线城市有大量的商业闲置用房，从实际利用角度来看，将这部分房源改造成出租房源，有利于缓解租赁房源短缺，同时也减少资源浪费。

市场分析认为，新政是对租售并举住房制度的深化，也是从“商改住”到“商改租”的进一步精准探索。

当然，商改租政策的出发点是好的，只有根据实际情况落实好，才能让更多人受益。有专家指出， 商业用房产权为40年，而住宅则是70年。对于那些年代已经久远的商用房来说，商改还需算好成本账，不能盲目跟风。

来源：经济日报微信、南方日报

新媒体编辑：武兵