作者李凤文系中国知名财经评论员

8月2日，央行召开2019年下半年工作电视会议，研究部署八项重点工作，包括坚持实施稳健的货币政策、扩大金融对外开放、因势利导发展金融科技等。其中，会议要求下半年落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。

此前，受国际金融危机影响，世界主要经济体经济处于低迷状态，加之我国产业结构处于转型期，经济增长趋缓，风险加大，为确保贷款安全，银行往往倾向于要求借款人提供足额抵押担保，其中尤以房产抵押为“甚”。与此同时，国内房价一度持续走高，使民众形成还会继续上涨的预期，多数银行也认为房产是最有保障的资产，遂对房地产业进行过多信贷投放。然而，这样做是“危险的”。

一方面，信贷资金过度集中于房地产业，一旦房价大幅下降，将严重影响银行稳健经营，并有可能给社会稳定带来隐患。另一方面，在信贷资源有限的情况下，房地产业的“虹吸效应”会对小微企业、先进制造业、科创企业等造成挤出效应。而且，在房价“只涨不跌”的预期下，更易滋生投机行为，使资金继续“脱实向虚”，流向房地产市场，这无疑不利于新旧动能转换和供给侧结构性改革。

好在，随着金融监管部门持续重拳整治银行业市场乱象，近几年，“脱实向虚”的信贷资金开始加速回流实体经济，对重点领域和薄弱环节支持力度显著增强，金融业对房地产的依赖度则进一步减小。

根据央行近年发布的金融机构贷款投向统计数据，2014年末，金融机构人民币房地产贷款余额17.37　万亿元，同比增长18.9％，但增速比上年末低0.2　个百分点。2018年末，金融机构人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20％，但增速比上年末低0.9个百分点。2019年二季度末，金融机构人民币房地产贷款余额41.91万亿元，同比增长17.1％，但增速比上季末低1.6个百分点。此外，2019年上半年房地产贷款增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的33.2％，比上年全年水平低6.7个百分点。由此可见一斑。

在此基础上，央行2019年下半年工作电视会议再提“房地产市场”，可以说既是贯彻落实7月30日中央政治局会议“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”的具体部署，亦是对房地产调控措施在金融方面的再度细化，旨在促使金融业牢牢把握正确发展观，进一步加快摆脱对房地产依赖。

笔者认为，在适度支持房地产业，支持居民合理住房信贷需求，保持房贷政策连续性和稳定性，确保房价不大起大落的基础上，金融监管部门要继续对消费贷款违规用于购房的行为说“不”，继续加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产市场的资金管理。同时，金融机构应继续加快产品创新，为小微、科创等实体企业量身定制符合其发展特点的产品，降低对信贷抵押物，尤其是房产抵押的依赖。此外，应根据不同区域、不同购房主体，继续实施差异化房贷政策，并通过总量控制、条件限制、利率调整、首付比例高低等手段，进行有针对性的信贷调控，做到既不误伤刚需又抑制投机，既着眼当下又引导预期，促进房地产市场平稳健康发展，将“房住不炒”落到实处。

来源：开伟观察