房地产行业是钢铁行业的晴雨表，研究钢铁行业离不开对房地产行业的把握，缺不了对房地产周期的定位，少不了对房地产建设的理解。2019年7月30日，中央政治局会议延续“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，并且更进一步提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。房地产基调已定，我国房地产行业对钢材的需求进入下行通道。

　　分析框架：房地产建设周期对钢材需求的影响

　　钢材需求处于房地产开发的前周期，短期内受到新开工面积的直接影响，销售回款情况进一步在中期影响新开工的持续性，长期来看，国家政策和资金意愿影响房屋销售和新开工，最终影响钢材需求，形成钢铁行业的房地产分析框架。

　　（1）新开工决定房地产行业对钢材需求的短期节奏。钢铁消耗主要位于房地产建设周期前端，因此需要重点关注拿地、开工这两个前周期指标，通常开发商会在获得土地使用权后1—6个月开始进入现场施工。

　　（2）资金回款决定房地产行业对钢材需求的中期节奏。由于房屋销售情况决定了开发商资金回笼和再投资的节奏，通常从开工到期房预售需要6—9个月，从开工到现房销售需要2—4年的时间。从资金占用角度出发，开发商通过缩短开工至预售的时间，拉长预售至竣工交付的时间，可以最大程度的减少资金占用，回笼现金流。新开工周期缩短，有利于钢铁需求。

　　（3）国家政策和资金意愿决定房地产行业对钢材需求的长期方向。国家政策可以划分为货币政策和行业政策，货币政策主要是提高或下调存贷款基准利率；行业政策手段更为丰富，包括限售、限价、限购、限贷等。资金意愿可以通过房地产开发资金来表征。房地产开发资金主要有四个来源：国内贷款、自筹资金、利用外资和其他资金。其中，其他资金（个人按揭贷款和定金及预收款）占房地产开发资金的比重与日俱增，为50%以上，重要性不断提升。

　　实证模型：钢材销售量与房地产行业的联动

　　通过2006年2月至2019年6月数据，以重点企业钢材销售量为因变量，房地产行业相关指标为自变量，构建回归模型确立房地产行业与钢材需求的相互关系。

　　回归模型结果表明，新开工面积、施工面积、现房销售面积、期房销售面积4项指标与钢材销售量呈现显著正相关关系，商品房待售面积与钢材销售量为显著反向关系，符合经济实质。

　　（1）房地产建设前周期中消耗大量钢材，新开工面积与钢材销售量显著相关。新开工面积属于前周期指标，与钢材消耗形成显著相关，新开工面积每增加1万平方米，钢材销量增加230吨。施工面积中涵盖房地产建设前周期，因此也与钢材销量显著正相关，施工面积每增加1万平方米，钢材销售量增加19吨。竣工面积属于房地产开发后周期阶段，回归模型显示与钢材销售量无显著关联。

　　（2）商品房销售为开发商提供现金流，刺激再次新开工，商品房销售与钢材销售量显著正相关。期房销售面积每增加1万平方米，钢材销售量增加12035吨；现房销售面积每增加1万平方米，钢材销售量增加9108吨。

　　（3）商品房待售面积指商品房现房库存，是狭义的商品房库存，当库存增加时，开发商开工积极性回落，利空钢材销售量。回归模型同样反映了商品房库存与钢材销售量的反向关系，商品房待售面积每增加1万平方米，钢材销售量减少197吨。

　　感知未来：房地产行业对钢材需求进入下行通道

　　2019年1—6月，房屋新开工的韧性为钢材需求提供保障。2019年3月重点企业钢材成交量创出近3年新高，达到5544.74万吨。根据中钢协统计数据，6月重点企业钢材成交量继续攀升至5694.22万吨。

　　目前，我国房地产行业处于“前高后低”状态，开工较高，销售走弱。

　　前周期指标中，房地产开发投资增速维持在较高水平，2019年6月累计同比增速达10.90%；房屋新开工面积累计同比增速虽然依然维持在10.10%的水平，但低于2016—2018年同期水平，并出现了拐头向下的趋势。房屋施工面积累计同比增幅达8.8%，不断超越市场预期。

　　后周期指标中，房屋竣工面积和商品房销售面积处于负增长区间，累计同比增速分别为-12.70%和-1.8%。现房库存依然维持去化状态，2019年6月待售商品房面积累计同比减少8.9%。

　　短期来看，当前房屋新开工处于消磨韧性、抵抗回落的状态。2019年，房屋新开工面积从4月的峰值回落，6月，房屋新开工面积累计同比增速为10.1%，低于2016—2018年水平。

　　中期来看，资金回款走差对新开工的助力减弱。2010年至今，期房与现房销售面积领先于新开工面积6个月。当前房屋新开工的韧性便来自于6个月前商品房销售带来的现金流。2018年信贷紧张，开发商采取高周转模式，加快开工后预售、拿地、再开工的节奏。2018年下半年，商品房销售面积维持在同比增长1.4%—4.2%的水平，给予开发商足够的现金流，从而再投资带动新开工走强。目前，商品房销售面积（含期房和现房）进入负增长区间，2019年1—6月依次为-3.6%、-0.9%、-0.3%、-1.6%和-1.8%。此外，从购置面积同样可以看出端倪，2019年1—6月，本年购置土地面积增速维持在-28%至-34%的负区间。过去支撑新开工韧性的资金流失，土地储备回落，新开工开始承压。

　　长期来看，国家政策和资金意愿决定房地产市场的长期方向。目前，行业政策立意于长效机制，不改收紧状态。2019年7月30日，中央政治局会议强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，更进一步提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。同时，监管持续施压，抑制资金流向房地产。例如，银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务等。