新浪财经讯8月29日今年以来，房地产融资压力不断加码，银行、债券、信托等融资渠道全面收窄。更严峻的是，房企在面临“补血”渠道收缩的同时，还必须应对下半年的偿债高峰。两者夹击之下，部分房企流动性风险加剧。

资深信托研究员袁吉伟对新浪财经表示，近期房地产融资收紧，整体上反映了监管层“房住不炒”的调控思路，上半年资金很多流向了房地产，房地产企业加杠杆，居民也在快速加杠杆，风险问题不容忽视，也不利于我国经济转型发展，稳定市场预期。

监管重拳出击银行违规“输血”房地产

近日市场传言银行房地产开发贷额度收紧。据媒体报道，多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度。一位银行业人士表示，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。这就意味着，房地产开发贷余额将从二季度末的11.04万亿元减少至一季度末的10.85万亿规模。上述人士表示，未来还有进一步减少的可能。

此前，中信银行因违规发放房地产开发贷款等收到了今年银行系统的最大罚单。银保监会披露的行政处罚信息显示，中信银行因13项违法违规事实，遭罚没2223.6677万元。违规事由包括以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款、未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目等。

8月初，中国银保监会曾颁发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》。通知指出，要推进银行机构贯彻落实房地产调控政策和监管规定，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化。

查处的要点之一是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等，以及违规向“四证”不全项目提供融资。通知中提到，此次专项检查的范围包括北京、上海、广州和深圳等32个城市和地区。

汇率破“7”加重房企境外偿债压力

7月12日，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

东方金诚首席债券分析师苏莉表示，这意味着房企发行外债只能用于借新还旧，且仅能偿还中长期外债；其他资金用途，如补充流动性、资本性支出、偿还内债等被全面限制。

8月5日，人民币对美元汇率跌破“7”关口，人民币汇率贬值则进一步加重了房企的融资成本和还债压力。

前海开源基金董事总经理杨德龙认为，受国内市场监管的影响，在国内，房企发债并不容易，相比之下，美元债则相对有优势。而人民币贬值，从短期来看，对于发行美元债比较多的房企来说，因为利息以及本金均要以美元偿付，这也意味着会增加房企的负担。

中原地产首席分析师张大伟表示，人民币贬值对中国房地产是个利空，不仅会影响部分购房投资，而且以美元债为主的房企境外融资成本也将会增加，尤其是对于已经大量融资的房企来说，资金成本随之增加。巨量的海外融资规模或将引发房企资金链紧张，如果资金持续紧张甚至有可能出现违约风险。

众所周知，在国内融资环境持续收紧，自去年四季度以来，以美元债为主的境外债券成为房企热衷的融资方式。对于部分房企来说，这是一根偿债的“救命稻草”。如今这一根救命稻草似乎也变得非常脆弱。

监管频频出手整治房地产信托业务

今年以来，监管频频下文件规范地产信托业务，同时也加大了对违规信托公司的处罚力度。

据不完全统计，今年以来，已有至少9家信托公司违法违规被监管处罚，处罚原因不少涉及房地产信托，处罚金额从几十万元至二百多万元不等。合计罚没金额达1264.36万元，已经接近去年全年罚没金额。

比如3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，罚款原因包括“违规开展房地产业务”；3月22日，北方信托被天津银保监局处罚80万元，原因是“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”；5月23日，中融信托也因“开展房地产信托业务不审慎”遭到黑龙江银保监局处罚210万元。

今年5月，银保监会发文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称23号文)，重申对房地产信托融资乱象的整治。针对房地产信托业务，明确提出将重点治理通过“股权投资+股东借款”“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等行为。

7月初，十余家信托公司被监管“约谈”，要求控制地产信托规模，确保2019年三季度末房地产信托业务余额较2019年6月末零增长；已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停。此后光大信托等被媒体爆出暂停新增融资，进行余额管控。7月份时为梳理地产类项目的存量数据，暂时主动叫停所有地产类项目的募集。

8月初，银保监会向各银保监局信托监管处室(辽宁、广西、海南、宁夏除外)下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(简称64号文)，传达下半年监管重点。其中指出，按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

监管层明确释放“房住不炒”的信号

监管层也曾多次释放出“房住不炒”的信号并从多个维度采取措施稳定房地产市场。

今年6月，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。

郭树清说，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。房地产市场具有很强的区域性特征，不同地区房价有涨有跌都很正常。但是，“房子是用来住的，不是用来炒的”。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。

来源: 新浪财经