当前宏观经济在内外双重因素影响下，融资收紧、汇率波动，房企面临着调整与转型升级压力。房地产调控政策基调依然非常明确，会议明确提出有关政策主题方向，坚持“房住不炒”，因城施策，落实房地产管理的长效机制，不把房地产作为调节经济的手段。    面临着行业压力和政策的调控，房地产业如何稳步发展？8月30日，由中国房地产业协会指导，金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办、临港桃浦智创城联合主办、地金网媒体主办、地金科技承办的2019年第八届金砖论坛在上海成功举办。本次论坛主题“回归本质，重塑增长”，该论坛汇聚了行业领袖、上百位业内专家共同探讨房地产行业、不动产资产管理等趋势，研判房地产业未来的发展方向。

　　冯俊：坚持“房住不炒”、提高风险意识，改变发展方式

　　7月30日，会议重申“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产管理长效机制”，同时明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。    图: 冯俊 中国房地产业协会会长

　　中国房地产业协会会长冯俊在大会致辞演讲中表示，行业要冷静地思考一下，过去的经验和发展的方向，把思想统一到中央对房地产的基本定位上来。

　　“同时，房地产行业要提高风险意识。这里说的风险，不是指房地产市场本身的风险，是指房地产和地产金融畸形发展给经济发展带来的系统性风险。”冯俊说。

　　冯俊认为，房地产的发展模式正在改变，原先依靠资本、资源投入与规模扩张，这种粗放型的发展，随着人民群众收入的增长，对住房的要求也正在发生变化，房地产应该进入高质量发展的阶段。

　　关于房地产的高质量发展，冯俊认为包含了十个重要内容：一是供需平衡，二是市场平稳，三是价格稳定，四是杠杆适度，五是风险可控，六是供应体系完善，七是减少能源和材料消耗，八是满足健康绿色要求，九是提高产品精度，十是全寿命经济、适用。

　　连平：房住不炒，房地产金融发展态势逐渐清晰    图：连平 交通银行首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长

　　在房住不炒”的政策背景下，房地产金融的发展态势逐渐清晰，未来政策会保持基本稳定。“目前房地产投资增速有所回落，制造业和基建投资可能有小幅度增长。消费增长比去年略低，较为平稳。从三架马车来看，预计是两降一平，即出口和消费稍降，投资持平。” 交通银行首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事长连平在论坛上表示。

　　但连平认为，房地产金融政策出现了微妙变化，7月底央行召开专题针对房地产的会议，提出未来有关房地产金融政策的主导方向，实际上是边际有所收紧。“2019下半年到2020上半年，有关表外对房地产融资的增长会受到一定程度的影响，增速有所放缓。”

　　连平表示，从商业银行对房地产提供的表内融资来看，主要是两方面：一是开发贷；二是按揭贷款。这两块总体会保持平稳运行，不会出现明显的增速下滑。

　　首先，开发贷的投放会保持平稳。银行信贷投放目前遇到的困难是很难找到好的项目，开发贷占比仅为7%左右。其次，按揭贷款占比为19%左右，较前些年大幅上升。但从国际银行业的住房贷款占整个贷款余额的比重来看，中国银行业的比例亦属于偏低的。

　　“由此可见，银行表内贷款不存在大幅度收缩的可能性，但剩下的几个月因季节和额度原因，按揭贷款投放可能会放缓，但从整个行业变化的增速来看不会有太大变化。连平表示，从整体金融来看会存在边际收紧的可能，但从表内来看信贷政策会保持平稳运行。房地产金融对于市场未来发展和运行的支持应该会较为稳健。

　　程骁远：房地产私募基金存量时代转型之道

　　从目前的房地产金融环境来看，很多表外非标类的融资现在已经变得非常困难了。中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人及主管程骁远在演讲中表示，房地产的各种融资渠道，包括银行信贷、债券，由于“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，未来的融资渠道看来还是会比较紧的。    图：程骁远 中信资本高级董事总经理、房地产部门执行合伙人及主管

　　“今年第一季度政策偏松，第二季度开始收紧，第三季度大家谈怎么活下去，第四季度可能各方面压力会更紧，包括最近人民银行、发改委对海外债券的募集也出了一个指令，基本上融资要有新增的量是非常困难的。” 程骁远说。

　　房地产基金股权渠道是不是可以作为一个填补？程骁远表示，中国大部分的私募基金在过去的时间内，因为整个房地产市场发展较好，私募基金也从中取得一些比较好的成绩。但是，行业环境的变化，股权基金、私募基金在未来房地产行业的发展中能够起到什么样的作用？

　　程骁远指出，房地产私募基金增量与存量时代呈现不同的需求，从今年以来大宗火热的交易可以看出，存量时代对股权、私募基金的需求量会更大，因为投资周期会长一些。少则四五年、长则七八年，因此对项目的判断尤为重要。

　　“这与增量时代住宅开发类项目有很大不同，包括了募资、投资、资产管理、投后管理等众多环节。” 程骁远说，中国目前还处于起步阶段，但未来出现像黑石这样的机构并不是梦想，因为一直相信中国未来是全球最大的资产管理的国家，也是物业、房地产、不动产的交易量名列前茅的国家。

　　何骞敏：产业园区开发，如何打造一个闭环？

　　“近年来传统的房地产行业逐步从黄金时代步入到白银时代，越来越多的房企开始向园区开发领域进军，但真正成功的并不多。” 上海临港桃浦智创城经济发展有限公司总经理何骞敏，在发表“以运营为导向的园区开发建设实践”演讲中表示。    图：何骞敏 上海临港桃浦智创城经济发展有限公司总经理

　　何骞敏认为，传统的地产行业注重高周转，短期内要求有回报。作为园区得吃“萝卜干饭”、对持有的要求非常高。两者之间的开发理念和开发规律存在巨大差异。

　　“园区需要拉动经济，创造财富，需要开发和运营形成一个完整的闭环。其中开发只是解决了物理载体问题，运营只要解决园区、企业的入住以及发展的问题。只有通过硬件和软件的组合，形成整体的闭环，才能彻底解决园区发展的一些困境。”临港桃浦智创城经济发展有限公司总经理何骞敏表示。

　　何骞敏以临港智创城为例，推进产城、产金、产学研三融合，谈认为这是提升园区核心竞争力的有效方法。布局高品质的居住、教育、医疗、商业、交通、文化和人才服务等配套措施，让企业的员工留业、留人、留家、留心。

　　也通过产金融合建设一套服务企业的银行融资、上市融资、债权融资、基金融资等方面各类金融服务；搭建产学研链接园区内外科研资源的桥梁，帮助企业科技创新与科研成果转化。

　　王珊：房地产从加杠杆到去杠杆、再到加资本

　　 “房地产行业的变化与分化，体现在政策变化、周期变化、城市分化和企业分化。” 中城投资执行副总裁王珊在主题为“变化与分化—房地产投资新观察”演讲中表示。    图：王珊 中城投资执行副总裁

　　王珊表示，政策变化是一个长期调控的状态。由于一城一策精准的调整和变化，让整个行业的杠杆红利在减弱。周期变化，房地产行业短周期受政策影响大，周期拉长，从高频波动到箱体运行，周期红利减弱。城市分化，房住不炒，城市分化加剧；一二三线城市发展阶段与市场周期不同。企业分化，企业集中度持续提升，企业经营能力与融资能力差异明显。

　　王珊认为，在当前环境下也面临着加杠杆的困惑，主要是融资模式困境，多重杠杆和债务风险。目前房地产行业总体负债水平较高，市场下沉，客户下沉。此外，企业财务杠杆、经营杠杆、表外杠杆三项杠杆总和处于高位。

　　王珊指出，杠杆带给我们最深层次的困扰，是能否为企业带来正向的经营性贡献。一些房企整体规模和杠杆率在同步上升，但同时企业周转率是下降的。在看到加杠杆的困惑、问题的背后要顺应整个趋势，去挖掘加资本的投资机会。

　　房地产行业进入下半场，增速在调整，行业的节奏从高增长进入了低速增长，市场在快速分化。房地产金融原来高杠杆模式是很难以再继续下去。展望未来，要从加杠杆到加资本，通过加资本的方式实现结构性去杠杆。

　　倪晓栋：未来十年房地产进入“镀金时代”

　　绿创集团总裁、绿创金融董事长兼总经理倪晓栋，在会议上分享了新时代下房地产公司的金融化思索。他提出了三点思考，第一，房地产行业处于怎样的新时代；第二，在新时代的背景之下中小房地产企业应该做怎么样的探索和转型；第三，当前背景下可以做哪些模式和平台？    图：倪晓栋 绿创集团总裁、绿创金融董事长兼总经理

　　地产行业处于怎么样的新时代？从1998年至2007年称为黄金时代。在整个黄金时代里边整个行业都是高增长、高回报。2008年至2017年进入“白银时代”，行业依然在快速的增长，但竞争开始激烈，利润出现下降。从2018年开始，我们正在经历和将要经历的十年，我们称它为“镀金时代”。除了成色比黄金时代下降，同时意味着地产要跟金融更好地拥抱和结合。

　　“在“镀金”十年面临很多的挑战和困难，土地成本与资金成本上升，调控力度越来越大，销售增速下降。尤其是中小房地产公司融资难度越来越大。”倪晓栋表示，整个房地产行业受到宏观调控、信贷政策的影响较大，周期波动较强。

　　倪晓栋认为房地产行业从增量时代转向了存量时代，规模导向慢慢在向经营导向和利润导向转变；整个传统的产销模式向地产和金融深化的模式在转变。

　　倪晓栋表示，首先投资标的更加聚焦于优质的底层资产，区域选择上偏好大城市群或者核心城市、环都市圈的城市。其次，项目获取方式上，偏好于通过收并购的方式获取项目。第三，项目的主动管理求质不求量。主动管理能力体现在对项目的风控和项目的实质把控上，这是地产项目能否最终实现，顺利推出的关键。

　　外资看好中国不动产投资机遇

　　近年来，外资频频加码中国不动产市场，更多的外资机构将目光投向中国市场，认为中国市场未来会有更大的潜力。在“外资眼中的中国不动产投资机遇”的讨论环节中，就外资为何纷纷加码中国不动产市场，对中国市场的信心来自哪里展开讨论。这场讨论环节由仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成主持。    (圆桌讨论：外资眼中的中国不动产投资机遇。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建，博枫资产管理董事总经理、中国区负责人司徒默，塔博曼亚洲中国区董事总经理张国华，领展管理有限公司首席资产管理执行官(中国) 霍业生，ARA亚腾资产管理有限公司中国区业务总裁及集团业务总监吕志伟)

　　博枫资产管理董事总经理、中国区负责人Stuart Mercier(司徒默)表示，外资进入到中国不动产市场，体现了这类资产类别本身的制度化，标准化越来越强。短期来看有些波动，但不确定性意味着更大的投资机会，长期来看中国市场需要有更多的耐心，需要依靠运营的资产来进行投资。他说，博枫资产管理2019年，2020年会继续加码中国市场。

　　塔博曼亚洲中国区董事总经理张国华说，塔博曼是通过出售股权来进行更大市场的开发。与黑石集团也有一些合作，通过一些交易往来把商务和贸易渗透到了亚洲市场。这是塔博曼过去和现在一直在做的，对价值和资金进行一个更好的认识，希望能够把更好的外资引入到中国的市场上。

　　领展管理有限公司首席资产管理执行官(中国)霍业生表示，地产投资是比较长期的投资，尽管会在经济当中会有一些不确定性，但是机会更多，对领展来说这样的投资机会很好。中国有更加持续且稳定的经济增长，经济规模也在不断的扩大，中国的GDP也在逐渐的增长，未来对中国市场有很大的信心。

　　ARA亚腾资产管理有限公司中国区业务总裁及集团业务总监吕志伟认为，在中国投资面临着货币转换的问题，但很多外资都想去购买中国的不动产，同时也看到很多外资的核心资金流入到了中国市场，在房地产这个航母我们可以看到价格，和开发体量的关系，相信在未来如果要增加开发体量其实是有更多的考虑，希望未来亚腾资产能够在中国有更多的投资。