2019年房地产市场调控政策方向已明确，“房子是用来住的，不是用来炒的。”刘全认为，房地产市场调控政策坚持“一城一策”持续发力，未来市场两极分化趋势明显。房价只涨不跌持续20多年，房地产市场最好的时代即将终结，房价普涨的时代也已经结束，房价回归平稳将是大势所趋。2020年房地产市场调控收紧与变相救市并存，这是由经济增长和地方财政收入所决定的，维护房地产市场平稳发展必不可少。

统计局发布数据显示，2019年1-9月份，全国300个城市土地出让金总额36513亿元，同比增长16%。其中，住宅用地出让金总额31593亿元，同比增长19%。刘全认为，房地产开发中土地价格占总开发成本约40%以上，土地价格和建筑材料持续上涨，房价有可能会出现大幅下跌吗？房地产市场调控政策主要目标是稳定房价，并不是真正的打压高房价。2020年房地产市场变天了，市场真的不行了吗？房价平稳也并不等于房价会出现大幅下跌。

2019年1-9月份，全国有150多个城市发布了多项放宽人才落户政策，同比增加40%以上。刘全认为，全国大中城市全面放宽人才落户政策，对房地产市场影响立竿见影，西安房价飙升就是一个很好的案例。一二线城市房地产市场调控政策持续收紧，主要是抑制市场投资炒房。三四线城市受地方土地财政收入影响，已经全面放开房地产市场调控政策，主要目标是防止房价出现大幅下跌。房地产行业对经济增长和地方财政收入等方面作用无可替代，这是长期无法改变的现实利益矛盾。

10月21日，天津、南京、三亚等全国多地城市，相继发布了房地产市场限购放松的消息，此举主要目标就是在变相救市。刘全认为，未来房地产市场调控收紧与变相救市并存。一二线城市房价大幅上涨将受到阶段性抑制，房价暴涨或暴跌概率极小，房价平稳无法逆转。房地产市场投资规模依然巨大，也是支撑地方经济增长的中坚力量。高房价与高地价之间的利益矛盾无法解决，所以维护房价平稳上涨已经别无选择。

作者：刘全

创作：2019.10.23

来源: 刘全战略研究中心