★百城出手154次 四季度房地产调控呈“南松北紧”

四季度楼市再现政策密集调整。数据梳理发现，截至12月9日，四季度已有百余城对房地产市场进行了154次政策调整。其中，政策直指楼市且最为引人注目的共13地，包括深圳、佛山、郑州、成都、黑龙江、马鞍山、上海临港、南京、江西、宁波等。

从政策维度看，13地中，深圳、成都直接对购房政策进行了调整，其中深圳前海出台了针对港澳居民和家庭的购房优惠，深汕合作区解冻了商品房交易，成都则直接解除了高新南区居民的限购约束；黑龙江、马鞍山、江西、宁波则从规范市场出发，提出了开发购地资金审查、规范商品房销售信息公示及售前告知行为，出台了升级商品房预售资金和存量房交易资金监管等规定。更多城市选择以招揽人才模式打开购房“窗口”，包括佛山、上海临港、南京六合等。

从调控布局来看，“南松北紧”差异显现。12月7日，深圳前海发布相关计划，提出港澳居民及家庭在前海合作区购房享受深圳户籍同等待遇。这已是深圳月内第三次微调楼市政策。此外，大湾区内，佛山也频频对楼市政策进行调整。

远在雄鸡版图的另一端，黑龙江出人意料地收紧了楼市政策。11月29日，黑龙江省住房和建设厅、黑龙江省自然资源厅、黑龙江省地方金融监督管理局等六部门联合发布通知，严令禁止房企贷款拿地。

四季度百余城的154次房地产政策调整，预示“新一轮密集放松或在路上”。12月6日召开的中央政治局会议在定调2020年经济工作时，未提房地产，更给市场以想象空间。

★房价“最长下滑周期”不足为奇

根据国家统计局的数据，今年7月到10月，北京二手住宅成交均价连续4个月出现下滑。这是2018年以来，北京二手房价经历的最长下滑周期。

作为典型的一线城市，北京楼市降温与调控密不可分。“房住不炒”的主基调下，政策加码，从严调控逐步打破了市场过去习以为常的高预期。无论是开发商还是购房者心态日渐恢复平静。因此在可预见的未来，这个下滑周期或许不只是“最长”，还会“更长”。

在媒体的调查中还发现，一些大户型房源甚至出现直降百万元的情况。尽管近期交易量有所增长，但市场情绪并未明显升温。随着调控不断深入，房企融资收紧、拿地趋向谨慎，市场回归理性将是北京楼市的常态。

总结北京的实践，可以看到管好预期、完善调控和加快改革协同推进，不断探索和改革基础制度，如推出房地产税，发行市政债券，退出土地财政，加快完善租售并举、新老居民全覆盖的住房体系。加快建立长效机制，仍是北京乃至全国房地产市场的调控思路。

依赖短期行政手段，抑制房价上行，可在一定时期解燃眉之急，却远非长久之策。这是长效机制不断被各方提及的根本原因。中共十九大报告明确提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。方向不变，基调不变。无论是全国还是北京，因城施策精准调控之下，阶段性的降温和松绑都不足为奇，未完成的改革才更值得期待。

★丰台最大集体土地打造青年公寓

临近总部基地的丰台区花乡葆台村集体土地租赁住房项目昨天正式奠基开工，这是目前丰台区规模最大的集租房项目，将提供近2400套房源，主要为创客青年和白领青年提供开放、共享、充满活力的高品质社区。

花乡葆台村地块是北京市集体土地租赁住房项目试点中的第一批公示项目，于2018年取得《北京市规划和国土资源管理委员会乡村建设规划条件》和用地批复。这处集租房项目的“前身”是一处家居仓储卖场，属于葆台村集体土地，经过疏解腾退后正式进入施工阶段。

在公布的施工信息中可以看到，花乡葆台村集体土地租赁住房项目位于丰台区花乡葆台村葆台路188号，总建筑面积100834平方米，将配建一处幼儿园，一处养老设施，还有社区卫生服务中心。

据花乡葆台村相关负责人介绍，该集租房项目位于丰台区西南部，地块北侧为世界公园、高尔夫俱乐部，西侧为世界森林公园，用地周边规划均为绿地，交通便利，市场租赁需求大，景观资源较好。项目将定位为青年公寓，共提供近2400套房源，主要为创客青年和白领青年提供开放、共享、充满活力的高品质社区，预计2021年9月迎接第一批青年客户。

★租赁式社区将迎大批入市期

如今租房，大多数人还是需要到已售小区选择零散的出租户型。而未来一到两年，大型租赁式社区将成为租房人的新选择。中国饭店协会公寓专业委员会（ICCRA）于本次会议期间发布的《中国租赁式行业信心指数报告》也印证了集中式公寓与租赁式社区即将“强势入局”的市场前景。

报告受访者为来自全国18个省份、直辖市的数百位租赁式公寓相关行业从业者。报告显示，46.25%的受访者最看好集中式精品公寓的发展前景，这主要取决于中国庞大的白领阶层租住需求。31.25%的参与方看好租赁式社区的发展前景，其中32%为运营商，占比最高。

ICCRA同时发布《中国城市新居民租住白皮书》。白皮书显示，通过调查统计本市10万余套租赁式房源，在本市的租赁房源供应中，两居室户型供应量最大，占比为48.48%；而较为适宜单人居住的开间及一居户型供应量仅为20.77%。较低的占有率自然带来广阔的市场前景。

随着集体建设用地入市和国有租赁型用地开发建设，未来一到两年，集中式租赁公寓以及租赁式社区将迎来大批入市期，开发商也将面临“为售而建”到“为租而建”的转型。

★房企并购方兴未艾明年或再迎高峰

数据显示，截至12月9日，2019年以来A股房企涉及的并购动态达757条。房地产行业集中度提升速度加快，中小房企在“寒冬”中勉强维生，大房企则加速并购做大规模。专家预计，2020年房企并购潮料持续，特别是针对境内物业管理公司的并购或有更多案例出现。

头部房企并购动作频频。比如，融创中国今年以来收购了泛海、阳光100、云南城投集团等公司旗下多项资产，并购耗资约400亿元。融创中国相关负责人表示，强劲的销售回款及放缓的拿地节奏，使得公司账面累积了大量的运营现金流，收购不会对公司现金流造成影响，融创中国有信心保持负债率在未来几年继续下降。

业内专家分析，今年以来房企并购行为有所增多，主要原因在于当前市场行情冷淡以及融资环境趋紧，部分中小房企资金链出现问题或难以规模扩大，因而通过项目出售等方式退出市场或联手龙头房企。而对有实力的头部房企来说，在控制杠杆率的前提下逆势扩张，不失为一个做大规模的捷径。

业内人士普遍认为，房地产市场的并购潮仍将继续，房地产行业集中度将继续提高。李宇嘉指出，目前市场上存在的很多问题都是因为企业太分散，数量太多，门槛太低，导致产品质量参差不齐。行业进一步做大做强之后，规范性也会有所提升。

来源: 百度房产