对于房地产来说，好消息是，2019年还有20天就过去了。坏消息是，只有20天了。

2019年是房地产业艰难的一年。2019年11月，中国100个城市中，55个城市房价环比上涨，40个城市环比下跌，5个城市与上月持平。下跌城市数量已创下2016年2月份以来的近四年新高。

万科喊出的“活下去”，对于很多房地产业公司来说，的确已成为最现实目标。企查查向雷达财经提供的数据显示，截至2019年12月20日，已有超过8万家房地产业公司关停，相比2017年近乎翻倍。

黑龙江推出了禁止房企贷款拿地的政策，这或让本就资金紧张的房企，面临更大的资金危局。

为了应对困局，多家头部房企业务减员。其中，碧桂园房地产板块人员减少超万人，机器人业务则在不断扩张。恒大地产板块也在减员，并全力加码新能源汽车。

有报告预测，2020年全国房地产市场依然整体承压。这意味着，房地产业公司“生死时速”将继续上演。

 

今年房地产业公司已停业89921家

2019年刚开年，地产行业即迎来一盆凉水。1月TOP30上市房企销售金额与面积数据显示，18家房企销售金额出现同比下降，12家房企同比增长；21家房企销售面积出现同比下降，9家同比增长。

克而瑞研究中心发布的百强房企销售排行榜显示，TOP100房企2月单月的整体销售规模(操盘金额)较1月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。

进入3月份，部分区域出现了楼市小阳春。有从业人士称，房地产的春天又要来了。

中共中央政治局4月19日召开会议，分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

楼市小阳春应声而破。4月22日早盘，我爱我家(000560,股吧)、中体产业(600158,股吧)、荣盛发展(002146,股吧)、首开股份(600376,股吧)跌幅超过7％。地产开发板块暴跌约800亿。

地方政府也密集出台调控措施，截至11月底，全国累计调控政策已经达到了550次左右。

调控效果非常显著。今年前九月全国商品房销售面积增速一直处于负增长状态。“金九银十”期间，开发商选择降价促销，10月全国商品房销售价格环比9月下降1.24%，降幅扩大0.76个百分点。

诸葛找房数据显示，11月二手住宅市场均价上涨城市45个，平均涨幅1.27%，涨幅环比收窄0.12个百分点；下跌城市54个，较上月减少5个，平均跌幅为1.23%，跌幅环比扩大0.10个百分点；市场均价与上月持平城市1个。

涨跌前十城市一览 数据来源于诸葛找房

严峻的形势，让房地产业出现大洗牌。

根据企查查提供的数据，截至2019年12月10日，已有89921家房地产业公司注销、吊销，同期新成立公司数量为68860家。据此计算，2019年净减少房地产业公司为21061家。

统计口径一览

89921家房地产业公司主要分为房地产开发与经营；物业管理；房地产中介服务；房地产租赁经营；其他房地产业等5大领域。

企查查提供的数据还显示，近年来，注销的房地产企业一直处于高增长状态，其中2017年关停家数为47179家，2018年跃升至64565家。据此计算，2018年较2017年增长达36.85%；2019年（欠20天）较2018年增长39.27%，相比2017年增长90.6%。

2017年至2019年12月10日房地产业公司停业一览 雷达财经制表 数据支持：企查查

雷达财经根据人民法院公告网数据统计发现，今年以来，已有483份房地产类公司破产文书，数量大大超过往年。

 

恒大碧桂园加快转型

作为房地产行业的佼佼者，A股121家房地产上市公司中，今年前三季度有53家出现业绩下滑，而在去年仅有45家出现业绩下滑。

前三季度利润率下滑超过100%A股上市公司一览

其中，*ST华业今年前三季度亏损50.49亿元，以3625.65%的业绩降幅位列A股房企降幅榜第一。

自今年6月起，*ST华业的股价就一直在1元面值附近波动，市场猜测，*ST华业将成为中弘股份之后第二支“面值退市股”。公司数度挣扎，最终无力回天，在12月4日晚间披露公司股票终止上市的公告。

*ST华业困局由逾百亿应收账款炸雷引发。2018年下半年，公司发现收购的债权资产系伪造，转让百亿债权的二股东失联。这上百亿债权投资，除部分自有资金，大部分来自融资，这便成了*ST华业的“噩梦” ：资金链断裂负债累累、2018年年报被非标、上市公司披星戴帽、股价暴跌……

在业绩下滑超过100%公司中，还包括了ST银亿，其今年前三季度亏损65.66亿元，同比下滑184.62%。

ST银亿是宁波富豪熊续强旗下资产。熊续强曾力压徐翔，成为宁波首富。今年6月，银亿集团被爆出向法院申请破产清算，办理法院为浙江省宁波市中级人民法院，目前，重整申请尚未被受理，ST银亿控股股东拟以资抵债。

今年前11月，碧桂园、恒大、万科和融创中国位列销售榜前四名，销售额分别为7676亿元，5854.8亿元、5743亿元和5004亿元。

面对行业困局，这四家行业龙头做出了不同的选择。今年前11月，高喊“活下去”的万科累计拿地1570亿元，占据拿地榜榜首。万科上半年房地产开发系统员工减少近600人，是“碧恒万”三大房企中，地产员工减少数量最少的一家。

碧桂园保持拿地优势，以总额1238亿元占据榜单第二位。2019年8月22日，碧桂园发布了2019年业绩半年报。报告显示，碧桂园员工总数由2018年末的13.14万人减少至11.66万人，减少了约11%，约1.48万人。对此，碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示，碧桂园不是裁员，机器人板块招了1600名科研人员，2600名从业人员。碧桂园的员工结构进一步得到优化，效率进一步提升。

恒大上半年拿地金额仅410亿元，位列房企第16位。上半年恒大地产领域员工减少2919人，新能源领域员工大幅增加。

恒大在所有地产公司中转型力度最大。今年10月，许家印在季度工作会议上的讲话中透露，恒大旗下新能源车的产量将达到年产100万辆，并用3到5年成为全世界最大、实力最强的新能源汽车集团。

融创中国和万科一样，选择继续加码地产业务。今年11月底，孙宏斌以152.69亿元的代价，收购了云南城投(600239,股吧)旗下的地产资产。

 

房地产业未来会好吗？

目前，房企负债率普遍偏高。

中国指数研究院针对A股上市房企前三季度经营情况分析发现，2019年前三季度，A股上市房企资产负债率均值、剔除预收账款后的有效负债率均值、净负债率均值分别为73.4%、67.0%、113.0%，同比分别增加0.2、0.4、3.0个百分点，行业负债水平仍处于高位。

根据中原地产数据统计，2019年以来，已经有超过25次针对房地产企业资金链的政策。政策对于房地产融资的收紧，债务的大规模到期，都成为房企明年承压的因素。

作为“接盘先锋”，截至2019年6月底，融创中国借贷总额达到3202.8亿元，较2018年底增长31.7%，净负债率达到205.9%的历史高位，较去年年底大幅提升了56.5个百分点。恒大上半年融资成本升高，借款总额增加两成，净负债率提升至152%。

值得一提的是，黑龙江省11月底出台了一个意味深长的政策，要求房地产开发企业购置土地资金不能通过金融贷款或市场融资，违规者两年内不能参加土地招拍挂。这意味着，房地产企业资金压力进一步加大。

黑龙江省的地产政策还包括，多层楼房工程形象进度达到封顶时、高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。

预售制度对房地产企业影响巨大，意味着开发商可以利用较低资金，加杠杆开发楼盘。2018年9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，通知提出一个重要建议——逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。当时该消息导致房地产股市值蒸发超千亿。

中原地产张大伟认为，取消预售制度，将加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。如果一下子取消预售制，起码50%的房地产公司将倒闭。

2019年房企艰难，那2020年会好吗？

中国指数研究院认为，综合来看，2020年全国房地产市场调整压力进一步凸显。需求端，行业“房住不炒”主基调不会改变，预期会更趋理性，随着让价促销刺激需求入市的边际效应减弱，市场规模调整幅度将加剧；销售面积整体降幅预计在5.0%~6.5%之间。

而在供应端，行业融资环境难有明显改观，房企资金压力依然偏大，叠加销售规模调整、已开工未售规模已达高位，且土地储备支撑力不足，预计2020年新开工规模存压，降幅在1.4%~2.9%之间。

价格方面，销售存压背景下房企让价跑量策略将延续，预计各线城市房价均将有所震荡，三四线调整压力较为突出。

来源: 雷达财经