2020年2月16日，房地产行业龙头老大——恒大集团，推出空前特大优惠促销活动，“全国各在售楼盘住宅（含公寓及写字楼），可享受75折优惠”，在付款方式上又有“楼宇去化率优惠”和“一次性付款、常规按揭付款、首付优惠按揭付款、一年优惠分期付款、两年优惠分期付款”等优惠措施。

一石激起千层浪，是恒大集团现金流紧张了？还是地产行业不行了？

就现金流管理而言，大名鼎鼎的经济学家任泽平先生，是恒大集团副总裁兼首席经济学家、恒大研究院院长，恒大集团有高人指点，我们就不替恒大集团操现金流管理的心了。

我们还是仔细分析一下恒大集团文件中所说的第一句话，“新时期市场变化”。当前，全国房地产市场，到底发生了什么样的变化？

全国商品房待售面积触底回升

2016年2月，全国商品房累计待售面积，形成历史峰值，为7.3931亿平方米。2019年12月，为4.9821亿平方米，减少了32.61%，环比11月，增加了600万平方米，结束了长达4年的缓慢下行态势（如图1）。

从全国商品房待售面积累计同比增速来看，从2018年2月的-17.1%，回升至2019年12月的-4.9%（如图2）。

预计未来全国商品房待售面积将稳步增加，在此情况下，房地产行业的销售就显得尤为重要了。

全国商品房销售面积触底回升

2019年2月，全国商品房销售面积累计同比增速为-3.6%。2019年12月，回升至-0.1%（如图3）。

观察2008年、2012年、2014年，商品房销售面积累计同比增速，3次底部特征，发现其负增长周期均在12个月左右。

2019年的底部，已经负增长10个月了，据此可以判断全国商品房销售面积、销售金额已经触底回升。

未来，全国房地产市场将会回暖，商品房销售面积、销售金额将会实现同比正增长。

土地购置面积触底回升

土地购置面积是房地产业的先行指标。

2019年2月，土地购置面积累计同比增速为-34.1%，2019年12月，回升至-11.4（如图4）。

观察2008年、2012年、2014年，土地购置面积累计同比增速，3次底部特征，负增长周期分别为16个月、19个月、35个月。

始于2019年2月的第4次底部，已经出现了大幅回升迹象，随着土地购置费累计同比增速的触底，未来房地产行业景气度将会进一步回升

房地产投资即将触底回升

截至2019年12月，房地产投资累计同比增速为9.9%，房地产住宅投资累计同比增速为13.9%（如图5）。

1999—2019年，20年间，房地产投资累计同比增速，与土地购置面积累计同比增速，波动周期一致，高低点基本重合，正相关关系非常完美。随着土地购置面积同比增速的回升，未来房地产投资增速也会进一步加快。

住户贷款触底回升

2015年5月，住户贷款累计同比增速阶段性低点为15.29%。2017年4月，阶段性高点为24.71%。

截至2019年12月，住户贷款累计同比增速为15.53%，与上一个阶段性低点基本持平，预示触底，较上个月回升了0.25个百分点，结束了长达2年半的下行态势，触底回升；同样，中长期住户贷款累计同比增速为16.98%，触底回升，较上个月回升了0.37个百分点（如图6）。

2008—2019年，12年间，全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨和持平的个数，与住户贷款累计同比增速，保持了良好的正相关关系。

2016年—2019年，4年间，中长期住户贷款累计同比增速，也印证了这一正相关关系。

中长期住户贷款基本上用于购置商品房，贷款增加的多了，自然而然会推动房价上涨，表现为70个大中城市房价环比上涨和持平的个数增多。

在房地产行业即将复苏的形势下，恒大集团的这次大幅降价，乍看上去，觉得突兀，是不是房地产不行了。相反，各种数据表明，目前，房地产行业可能已经到了一个触底回升的阶段。

在新的供需关系形成之际，恒大集团这次大幅降价，并且推出“楼宇去化率优惠”和一系列的付款方式优惠，应该是抢夺先机、去库存回笼资金、顺势而为的个例企业行为。

当前，新型冠状病毒肺炎疫情，会对包括房地产在内的宏观经济，造成一定影响。房地产行业在国民经济中的地位举足轻重，疫情过后，预计未来房地产行业将回暖复苏，商品房价格将温和上涨。

（作者为中原证券原董事会秘书，亦曾担任省级招标中心采购部部长及地方矿业公司法人代表）

来源: BT财经V