新浪财经讯3月4日，两市缩量震荡，房地产板块领涨两市。午后开盘，其延续涨势，申万一级行业房地产板块上涨近4%，广宇集团、鲁商发展、云南城投、中交地产等个股涨停。

第一届新浪金麒麟最佳分析师评选房地产行业最佳分析师招商证券赵可团队在研报中表示，关注接下来在二季度拿地房企的“先手”信号。

其核心观点如下：

摘要：政策边际改善下，再次强调前期核心选股逻辑：a.股票弹性不再是以前的“集中度提高”，关注今年能在二季度拿地的房企的先手信号，更好公司或忙着更“激进”的拿地，其余公司忙着回款，房企将进一步分化；b.股票弹性不再是来源于以前的“高杠杆”，而是高质量周转在未来战略领先的可能；配置上需关注短期政策持续边际好转，规避有“缩表”压力的公司，配置三类好公司。

在政策边际改善下，再次强调前期核心选股逻辑，关注今年能在二季度拿地的房企的先手信号，更好公司或忙着更“激进”的拿地，其余公司忙着回款。

一、股票弹性不再是以前的普遍性“集中度提高”，具备“踩点”能力和现金流管理能力的房企将在疫情后将被自动筛选

这个行业很早就在集中度提高，来源于两块，一块是囤地型房企在杠杆空间下对于土地资源的更快积累，另一块是周转型房企在降低利润率要求后对更多土地资源的“适应”。模式不明确的房企逐渐出局，当然，由于杠杆以前相对自由度较高，是可以出现即快周转又有囤地的心的房企；过去这种背景下，管理能力不凸显，行业无少数龙头，这是板块对投资者吸引不够的一个原因。因为比的不是经营管理能力，房地产行业其实是有门槛的，是有很大的管理红利的，但过去的周期背景决定了管理能力难以完美呈现，尤其在行业单边上行阶段；

踩点能力和现金流管理能力强的房企将在疫情后被自动筛选。现在选股的逻辑是行业去杠杆和降合意库存背景下将出现少数龙头第二春，在观察现金流表现之外，有没有什么更简单的方法呢？我们认为关注今年一季度销售抗跌能力强，又能在接下来的二季度加量拿地的房企是一个简单的办法。我们认为踩点能力和现金流管理能力强的房企将在疫情后被自动筛选，更好公司忙着更“激进”的拿地，其余公司忙着回款，一二线土地供应加量更匹配先发优势，而二季度或是全年短暂的优质拿地窗口；

二、股票弹性不再是以前的“高杠杆”，而是高质量周转在未来战略领先的可能股票弹性不再是以前的“高杠杆”，而是高质量周转，“无息负债驱动+不囤地不拿地王”是核心，或接下来战略性占优，长期积累的优势有望爆发。这两点都是长期积累的结果，是未来的优势，未来行业区间管理的“低边际改善”之下，房企的“缩表”和“扩表”差异拉大，去年这种差距已经在体现，下半年增收不增利的房企增加。另外，高质量周转的结果就是逆周期拿地的“踩点能力”。

投资建议：关注短期政策持续边际好转，规避有“缩表”压力的公司，选取高质量周转标的(=非囤地模式+无息负债驱动)：“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】、【保利地产】；边际改善而或弹性的【金地集团】等；资源型公司仍可获取稳健回报，关注【华侨城A】【华夏幸福】等；精选“高质量杠杆”的弹性品种；(限制名单调出)。另外，关注中长期政策的可能：关注一二线增加土地供应、房地产长效托底机制推进的可能、老旧小区改造；重视房地产运营类相关标的和房地产下游在竣工和老旧小区改造下可能带来的双beta。

风险提示：短期调控政策收紧超预期，利率改善不及预期，长效机制不及预期

第一届新浪金麒麟最佳分析师评选房地产行业最佳分析师海通证券涂立磊团队在研报中表示，疫情影响之下，房地产销售增速如期回落，网络营销成为亮点，关注业绩增速和分红预期，维持“优于大市”评级。

其核心观点如下：

假期叠加疫情，销售如期回落。

1)2020年2月前100强房企操盘口径销售金额为8032亿元，同比上年下降21.7%；权益金额为6753亿元，同比上年下降25.1%；权益比重84%。2020年2月前50强房企操盘口径销售金额为6962亿元，同比上年下降19.2%；权益金额为5829亿元，同比下降22.1%。

2)2020年1-2月受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，多地楼盘销售停摆，百强房企销售情况不佳，同比下滑幅度较大。从目前来看，疫情管控还未停止，负面影响难言消除。我们认为，一季度销售整体下滑已成定局，后续幅度视疫情持续时间以及各行业的复工复产情况而定。

各门槛值皆出现下滑。对比19年和20年1-2月操盘口径销售门槛来看，10强门槛从183亿元下降至138亿元，同比下降24.3%；20强门槛从137亿元下降至101亿元，同比下降26.3%；30强门槛从92亿元下降至65亿元，同比下滑28.9%；50强门槛从57亿元下滑至37亿元，同比下降35.6%；100强门槛从20亿元下降至12亿元，同比下滑36.9%。从门槛值来看，各门槛值皆出现下滑，其中100强门槛下滑最快达到36.9%。

2 月房企销售分化显著，过半同比负增长。

1)从2020年2月单月操盘金额同比增速来看，前50强房企同比正增长8家。

前三位中中国恒大同比增长84.4%，万科A同比下滑14.2%，碧桂园同比下滑49.2%。第4-10位中，保利地产同比下滑1.1%，中国海外发展同比下滑22.7%，融创中国同比下滑33.0%，绿地控股同比增长10.6%，新城控股同比下滑39.6%，龙湖集团同比下滑29.3%，金地集团同比下滑56.9%。

2)11-20强中，世茂房地产同比下滑22.9%，华润置地同比下滑45.4%，阳光城同比下滑43.1%，中国金茂同比下滑75.2%，旭辉集团控股同比下滑65.0%，金科集团同比下滑39.4%，华夏幸福同比下滑61.5%，中南建设同比下滑20.3%，绿城中国同比下滑65.3%，招商蛇口同比下滑68.3%。

3)恒大单月销售同比大幅增长，成为市场少许亮点。逆市增长原因与公司2月率先采取“网上卖房”等新营销模式有关。

投资建议：关注业绩增速和分红预期，维持“优于大市”评级。我们继续看好行业蓝筹企业。龙头房企建议关注万科A、保利地产、华润置地、龙湖集团、融创中国。此外，我们认为布局结构性利好红利区域的房企的销售和业绩弹性会更强，成长性较好的标的包括A股：金科股份、阳光城、中南建设、华夏幸福等，和H股：旭辉控股集团、世茂房地产、中国恒大、碧桂园、宝龙地产、美的置业、禹洲地产等。

风险提示：行业面临调控风险和基本面下行风险。

第一届新浪金麒麟最佳分析师评选房地产行业新锐分析师天风证券陈天诚团队在研报中表示，疫情影响暂缓恒大证实新模式、复工在途3、4月阳春值得期待。

其核心观点如下：

事件：

克尔瑞公布2020年2月百强房企销售额，10强、50强、100强2月实现销售额分别为1923亿元、2926亿元、3289亿元，同比增速分别为-19%、-35%、-37%。

点评：

克尔瑞公布2020年2月百强房企销售额，2月单月10强、50强、100强2月实现销售额分别为1923亿元、2926亿元、3289亿元，同比增速分别为-19%、-35%、-37%，除恒大、绿地、华发等(2月单月同比分别125%、11%、75%)实现正增长，普遍销售增速出现下滑。1-2月10强、50强、100强房企分别实现销售额4338亿元、7779亿元、9027亿元，实现累计增速分别为-16%、-22%、-24%。除恒大、华发累计增速分别为36%、13%，其余房企均为负增长。相对表现来看，保利、中海、世茂等增速相对领先。

2 月销售增速下滑主要受疫情影响，逐渐复工后3、4月或有小阳春。1月26日晚间，中国房地产业协会就发出号召，全国楼盘暂时停止售楼处的销售活动，待疫情过后再自行恢复。此轮停售对2月影响最大，但2月份在全年占比较低，过去三年平均占比仅为5.1%。一季度中3月份为传统旺季，占一季度销售额接近一半，因此3月份情况或更为关键。但总体而言，我们认为一二月销售受影响明显，需求端在一城一策的宽松下需求递延，供给端三四月恢复后房企推盘量加大，反而加大了小阳春的概率。

三四线为主房企受影响更大，包含恒大后，三四线为主房企2月单月、累计增速分快于一二线为主城市，恒大线上营销或创造新模式。我们统计了一二线、三四线、三四线(不含恒大)为主房企2月单月销售增速分别为-30%、-15%、-44%，1-2月累计增速分别为-11%、-18%、-27%，可以看到剔除恒大后，三四线为主样本房企销售增速显著低于一二线房企，我们认为主要由于此次的停售对低能级城市的影响或将更大，对于部分人口外流明显的低能级城市，春节后至元宵节是返乡置业、旅游区置业的重点窗口期。但是同时也可以看到恒大采用线上营销带来的效果显著，恒大采用了“低锁定价+超低折扣+推荐奖励”——认购金减半调整至5000元、折扣降至75折、推荐客户注册或成交均有一定奖励，形成裂变营销的效应，此外还给予无理由退房与最低价格保证直击线上购房痛点，使得销售逆势突破。

售楼处恢复好于施工工地，当前复工恢复较好的省会城市超过1/3。我们统计了全国30个省会级别城市售楼处与工地开工数据，发现售楼处开工情况普遍好于工地。

售楼处复工情况来看，目前尚未披露也无明显提示何时复工的省份有9座，已复工但复工比例低于30%的城市有9座，其余城市复工情况均较好(北京、广州普遍在50%以上)或近期发布开放要求，恢复较慢的城市普遍由于前期感染人数较多、或东北、西北等交易次活跃区域。施工工地恢复情况更差，或由于难以量化，但从逻辑上来说由于施工条件限制，防疫应对难度更大，预计恢复更慢。

此外当前对于政策预期差供需两端力度持续加大——房住不炒和因城施策是动态平衡机制，未来因城施策宽松占上风：供需端政策持续松动，一线城市中北上放松限价、苏州取消限价，我们认为未来对于限购城市政策松动有望持续超预期。

投资建议：

1)基本面预期差加大：疫情影响下销售下滑为暂况，伴随复工加快，3、4月小阳春可期；2)政策预期差加大：我们认为房住不炒是长期政策，但是短期“因城施策”或将占据上风，且和中央地产调控精神一致，受疫情影响越严重的区域，更有动力实施宽松政策，继续看好地产板块投资机会。短期重点推荐：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、物业板块集中度、渗透率提升：招商积余、保利物业；持续建议关注：1)优质地产公司：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、中南建设、美的置业等；2)物业管理龙头：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活等；3)商业地产及旧改棚改：大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城投控股、城建发展。

风险提示：房屋价格大幅下滑，房屋销售不及预期，疫情扩散加剧

【免责声明】以上内容不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。

来源: 新浪财经