本文为“房地产带盐人”的第217篇文章。

文章题目是一个有点学究式的提问，大家都知道题目里关于房地产泡沫这话是谁说的了，银保监会主席，很多人也注意到这也是郭主席再一次对房地产泡沫的重申。

虽然我们老百姓大都也知道，现在房价是过高的，跟大多数民众的收入是完全不匹配的，是有泡沫化的。但知道归知道，在广泛传播意义上高度的讨论这个话题，并且也在媒体上直言不讳的指出，房价泡沫化的正是很多人持有很多套房产进行投机。这个观点，和发布观点的时机其实值得去好好理解一下的。

我本身赞赏这种直陈事实的方式，但主要是来自我一直的观点——我们金融体系还是太需要这样敢直面去面对问题，并且有高度风险意识的人。防范金融风险是第一位的，金融当然不是全部，但金融太容易成为经济危机的导火索，一个是放大效应，一个是传导效应，因此这一点非常重要。这也是今天要解读的主要方向，我不认为非得把这个话题扩大化，能把房地产泡沫在金融端的问题解决了，就是最好的。

有限贷、有限售，打击投机足矣

针对房地产泡沫问题，郭书记3月2日在国新办新闻发布会上明确表示，尽管2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，但是

“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大、金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛...很多人买房子，不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失；贷款还不上，银行也收不回贷款和利息，经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”

对此，市场普遍认为，郭书记关于房地产“灰犀牛”、金融“泡沫危机”的讲话，释放了明确的货币政策紧缩信号。同时我也要提醒一句，经济问题不该用一种斗争思维来看，我知道很多人有怨气，但是如果是以为搞了所有拥有房产的人，其他无产者就爽了，是一种谬误，是一种无知，因为我们每个人的权益，都是建立在一样的基础之上。解决经济问题，市场手段和调控，而不是那啥。

投机者是谁？

房地产挖掘出了居民收入的一条去处，收入中的盈余用于储蓄，储蓄则继续再投资。这是一种刺激经济的手段，同时表现为房价上升，是财富的积累，这种社会财富的积累通过分配方式，让拥有房产的人账面资产增值了。注意，在兑现之前就只是账面资产。

居住的需求之外，例如自住房之外又卖了房产，这是投资，但从社会财富分配层面也是在给地方财政和金融机构打工。最重要的一点是当泡沫处于膨胀的过程，投机者会义无反顾的负债接盘，很多人在加杠杆的周期中可能拿到便宜的贷款融资，但是到了去杠杆周期中用较高的融资成本持续去获得逐步走低的收益率，根本没有意识到自己已经是最后一棒了，这就是风险了。个例不是风险，风险是总体的。

所以楼市和某些股市一样，需要信心，但也能放大盲目。就不会觉得亏损。在此之后财富再分配中真正得利的是地方财政和金融机构，到了如今这个阶段的楼市和金融市场层面，是将近十几年房价暴涨的投机者要背全部的锅么？

上面是我想提出的问题，他们有责任，但把房地产的金融化泡沫化全部归结到这些人身上是足够带来冲击的，我们不能在这个问题上搞那种拉着一波打另一波的做法。

我们不妨预测下，既然投机者在官方发言中被定义为房地产泡沫化、金融化的罪魁祸首，他们的确是一部分风险的造就者。银行房贷红线已经是提高贷款门槛，收紧房贷口径来扼制投机者的资金流，预计后续还有更多政策按实，确保这些投机者成为击鼓传花的最后一棒，注意这是要让资产的泡沫在题目手里小范围的破掉，但是这个范围的大小太难控制了。

不仅如此，预计最后的推高房地产金融化的帽子也会扣得更死，总有人要为资产泡沫的壮大负责，公众大概率也会喜欢这个交代，如图开发商这个我们一二十年来的假想敌。我之前写了不少文章，很少明显的预测，但这回也发一番：大城市二手房投机者负债本可以转给新进入的年轻人，低总价是个优势。但是新房才是关联土地财政的，如果土地转让金会受到影响，二手房持有者在未来想替代地方财政来收取年轻人的进城税，很可能让自己处于非常不利的地位，而这一切预计也不会太远了。

我国的城镇化有两大阶段，第一个是 1978-1998，常住人口城镇化率从 17.92% 来到 33.35%。而另一个则是商品放阶段，从上一阶段来到 2015 年的 56.1%。

而在 2016-2020 年的规划中，官方明确指出，在 2020 年达到常住人口城镇化率 60%，户籍人口城镇化率 45，具体实际成绩如何呢？由于 2020 年最终数据还没同步公示，从 2019 年末的数据来看，年末总人口 140005 万人，城镇人口 84843 万人，城区人口 52416 万人。也就是说在 2019 年底，我们就达成了常住人口城镇化率 60.6% 的成绩。

我觉得我们的金融体系，也确实需要有这样有风险意识的人，来进行把关。

普通人没有风险意识，只是损失个人财富。

要是管理层没有风险意识，一旦爆发金融危机，就是全民财富损失。

所以金融体系里的人，一定要是最具有风险意识的人。

根据国家统计局2月28日发布的《中国2020年国民经济和社会发展统计公报》显示：2020年全国房地产投资额超14万亿元、销售面积超17亿平米、销售金额突破17万亿元；截至2020年末，商品房待售面积49850万平米，比上年末增加29万平方米，其中，商品住宅待售面积22379万平米。

上述数据背后，是这一轮实际上要管控，但所谓上可能是“管控理由”的一种东西，我们承认一种事实，认可一种行为，但要时刻质疑这背后的动机。

来源: 百度 房地产带盐人 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1693809558498259786&wfr=spider&for=pc