文／宋丁　中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任

近日，深圳楼市突然出现了一种躁动，四个新盘开盘，最高去化九成，最低都有五成，再次打破了五月份以来的走低态势。网上甚至出现了更加亢奋的说法：深圳某核心片区五年内房价将突破50万一平米！

这种躁动情绪，会让人马上联想到8月18日出台的重磅文件《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，这份文件对于上位经济特区四十年的深圳来说，显然是推动深圳再一次站在时代的风口浪尖上。然而，这次的先行，有房地产的份吗？先行示范区政策下房地产会重回C位吗？

我们还是先来看一看《意见》里面关于房地产究竟说了些什么：

——在“战略定位”的第四点“民生幸福标杆”的阐述中提到四个字：住有宜居；

——在“率先形成共建共治共享共同富裕的民生发展格局”的第二点“完善社会保障体系”中有这样一句阐述：“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度。”

可见，《意见》涉及到房地产的阐述一共就两处，40个字，而且，主题非常明确：保障民生。如何在住房上保障民生呢？一是靠长效机制，二是靠完善保障性住房，三是靠宜居环境。关于房地产市场，核心字眼就是六个：平稳健康发展。

在长达4600多字的文件中，有关房地产的阐述一共才40个字，且主要是讲保障民生，可见，无论如何，在先行示范区背景下，深圳的房地产不可能再次回到当年那种万众关注、炒房兴盛的C位时代去了，这应该是一个基本研判。近日出现的所谓“躁动”，并不意味着房地产的“C位回归”。深圳未来发展的C位，一定是中国特色社会主义先行示范区、全球标杆城市、大湾区乃至国家经济社会发展的核心引擎、科技创新和科技金融、高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋。

那是不是可以说，在先行示范区大行其道的背景下，房地产这个曾经大出风头的产业真的在深圳变得不那么重要了呢？我的看法很明确，肯定不会。为什么？因为房地产和基础设施建设一样，是国民经济的基础性产业，发展经济，就一定会有盖房子的事，无论是住宅，还是办公楼，无论是商业，还是公共设施建筑，都是房地产，这个产业会永远存在，永远重要，在国民经济的发展体系中，可以不把房地产放在很显眼的位置和表述中去，但是也不存在所谓“不重要”的问题。在先行示范区背景下，深圳必然要大规模发展国家战略性新兴产业和先进产业，要实施大规模的城市更新，要创建宜居宜业宜游的优质生活圈，这些事情都离不开房地产业的基础性贡献。

深圳房地产行业的现状和潜力在全国仍然非常突出，对于这一点，那些房企看得最明白。为什么恒大要把房地产总部从广州搬到深圳？为什么6月底的“史诗级土拍”那么多房企要经过数百轮举牌去抢地？显然是深圳房地产市场的强大潜力推动的。

如果了解一下深圳住房市场的现状，就更清楚房地产业在深圳的重要性了。深圳到目前为止，一共建了1060万套房子，其中，有房产证的商品住房185万套，有房产证的保障性住房45万套，加起来230万套，其他830万套房子都是没有房产证的农民房、小产权房、军产房、集体宿舍等等，按照1300多万常住人口计算，拥有房产证住房的人口占比大约30%，这和北上广的情况正好相反。你和那些没红本房的人说，不一定要买房，可以租房，这些话说起来容易，做起来很难。那些大约70%的无红本房的市民们，他们总是期待有一天能住进真正属于自己的房子里，这样的心情是完全可以理解的，他们在未来不断寻找住房的行动也是正常的，楼市的表现就是在这种无法阻止的看房买房过程中形成的。

所以，在多数情况下，对深圳房地产及楼市的研判都不能照搬国内一般情况，甚至要反着来才能读懂深圳楼市。

这种现状意味着，深圳房地产仍然有巨大的潜力，楼市仍然有相当强的上行的冲动基础，这一点必须明确指出来，无需遮遮掩掩。当前仍然坚守的政策调控，其实就是一种平衡力量，避免楼市出现失控现象，避免出现2015年那样的躁动上行。

但是，调控毕竟是被动的，往往是“扬汤止沸”性的，关键还是要“釜底抽薪”。怎么做呢？深圳已经推出了二次房改，把每年的住房建设任务中的60%分配给保障性住房，包括人才房、安居型商品房和公共租赁住房，给商品住房的份额只有40%，且中小户型占大部分。这有点脱离香港模式、走向新加坡模式的味道了，尽管还达不到新加坡那种由政府提供80%以上的保障性祖屋的比例，但是，60%的保障性住房已经是对二十年来的货币化住房方向的一次重大矫正了。如果深圳在未来能够真正每年落实保障性住房的任务，那么，首次刚需和改善型刚需的住房问题就会逐步得到解决，商品住房市场上的调控压力就会明显缓解，那些短效性的调控手段就可能退出调控通道，最后还是让市场来决定商品住房的价格走势。就保障性住房和商品住房的关系来讲，你走你的阳关道，我走我的独木桥，这恐怕是最好的楼市发展前景了。

而我担心的是，按照深圳二次房改提出的总任务，从2018年到2035年的17年间，深圳总共提供的住房总量也就是170万套，平均每年10万套，其中保障性住房6万套，商品住房4万套，这个数量本来就不多，加上土地供应及建设方面的问题，很可能每年达不到6万套的保障性住房供应任务。如果保障性住房供应无法满足刚需需要，他们就不得不继续在商品住房的供需中寻找机会，这种情况下，商品住房领域的调控政策就很难退出舞台，短效机制不得不仍然起关键作用，长效机制就无法正常发挥作用，商品住房也仍然无法真正回归市场运行。

其实，对深圳来说，有没有先行示范区这个背景，它的房地产都会继续发展，楼市都会继续在市民的常态化关注中前行，只是楼市炒作之风大体会退出市场罢了。先行示范区由于承载了国家更多、更大的责任，其房地产发展的空间更加广阔。预计未来深圳的人口和资金进入的速度和总量仍然保持高位，产业升级和城市更新的速度会明显加快，房地产的作用不会削弱，只会在更高水平上发挥作用。相应地，楼市会在“房住不炒”战略的引导下保持相对平稳运行。

所谓“高房价”现象虽然让很多人难以接受，但可能成为一种常态化存在，那种希图通过打压方式解决高房价问题的想法很难实现。从未来趋势看，深圳房价在总体平稳态势下，不排除受时局或突发性调控的影响出现局部小幅下跌，但大概率则是间歇性、稳步性小幅上升，特别是中心片区或中心地段的物业，其价格相对更坚挺，上升空间也更大，这是城市化规律决定的。至于市场上传说的那种重点地段五年内破50万一平米的说法，噱头味道重了点，听一听就好了，不要太当真，以免引起不必要的紧张和冲动，深圳的房地产还是稳定健康前行最好。

来源: 综合开发研究院