房地产V 形反转韧性强，预计全年销售规模小幅回落

2020年上半年，房地产业经历了停摆—重启—回升的过程，投资、销售、拿地等重要指标增幅创下20年历史低位后修复回升，到5月，销售金额同比已增14%、开发投资额已与近2年月均相当，足以见证中国房地产业具有强大韧性。但与此同时，需要明确的是行业下行压力仍如影相随，刚需群体受疫冲击下中部和东北地区销售表现恢复仍不理想，下半年行业依旧处于承压而行的反复、波动阶段。

总结

01

1-2月创20年最低后，3-5月稳中有增，快速恢复，前5月销售面积同比降11%

疫情影响下2020年上半年全国商品房销售经历了由停摆至重启的过程。1-2月由于疫情爆发后房地产市场全面停摆，销售面积与金额累计同比降40%和36%。后随着全国楼市逐步复工复产，城市积压需求与新增需求的持续释放下销售指标直线回升。至5月末，全国前五月共销售商品房48703万平方米，累计同比降幅已收窄至11%。

单5月来看，全国商品房销售规模大幅增量，同比增速一举由负转正且创近一年以来增速新高。商品房销售面积达14730万平方米，同比增9.7%，销售金额14406亿元，同比增14%，显示房价进一步上涨。

02

开发投资额波动上行至月均常态，前5月累计降幅已收窄至0.3%

受新开工增速及土地购置增量支撑，前5月房地产开发投资额累计完成45920万元，规模已与2019年同期基本齐平，仅微跌0.3%。5月开发投资额为1.28万亿元，同比增长8.1%，已恢复达到近2年常态月度的高位水平。

前5月开发投资额得以大增主要受新开工面积及施工强度持续走强推动，同时土地购置市场持续回升也为其提供了强力支撑。疫情逐步得到控制后，全国房屋新开工面积逐月回升，至5月已连续两月保持两千万平方米左右规模，且在核心城市新房火热、多数城市预售标准放松背景下，房企多督促施工方加紧工期进度。此外，疫后核心城市持续放出重点地段优质地块，土拍市场持续回暖，如杭州目前已实现土地出让收入过千亿。

鉴于前5月全国新开工面积单月增速已回正、土地购置面积累计增速创近两年新高，新开工施工与土地购置两方支撑下，预计全国开发投资额累计增速将在下半年回正。

03

新开工停滞后快速拔升、5月已同比转增3%，前5月累计降幅收窄至13%

5月房屋新开工面积21765万平方米，环比增11%，达到今年新高且超过近两年多数正常月份水平，同比增速也由负转正、增2.51%，累计同比降幅也收窄至12.8%。

新开工面积仍将为开发投资额重要发力点，但单月规模或将见顶回落。一方面，从施工面积来看，自3月到达高点后单月规模已持续下降，至5月单月仅22060万平方米，同比增速已降至2.3%，因此预计新开工面积后续也将面临见顶；另一方面，从历年规律来看，新开工面积下半年规模普遍低于上半年，因此后续规模回落也是自然现象。

04

一二线优质地块加快入市推动地市火热，房企土地购置面积累计降幅已收窄至8%

从土地购置面积来看，前5月累计同比降幅已收窄至8.1%。在推进生产要素市场化的大环境下，疫后市场交易景气持续回升，前5月累计同比降幅收窄至8.1%。从单月来看，5月土地成交面积、成交金额等均创下年内新高。考虑到5月、6月挂牌土地的总建面仍处相对高位，预计第三季度土地购置面积仍将有大幅回升空间。

展望

05

一线与核心二三线热度保持，整体销售规模增速放缓，全年预期回调5%左右

随着国内疫情得到阶段控制，3-5月房地产市场稳步复苏，销售面积、金额5月单月同比已经回正，累计降幅也持续收窄至10%左右。考量到当前央行、地方政府发布了降息、免税、人才新政、购房补贴等多项纾困政策提振楼市，缓解经济下行压力，下半年需求仍能惯性释放，成交规模还会有一定增长，而增速或将放缓，全年成交规模预期较2019年小幅微跌5%，刚需购买力不足将成为制约楼市成交增长的重要因素。

不同城市间的分化将持续加剧，一线与核心二三线城市在2-3月豪宅和中高端产品率先热销后带动恐慌性刚需和投资客入场，短期市场热度还将延续，主要是基于高净值人群收入渠道多元、受疫情影响较小，加之央行连续降准降息，市场资金面宽松，货币多刺激投资大热，买房增值保值的预期持续强化。反观弱二线和广大三四线城市，目前仍是刚需主导型市场，疫情造成了低薪群体大幅减收，继而制约刚需释放。

06

土地购置面积保持回升，叠加资金宽松与销售良好，新开工面积将保持高位波动

下半年，我们认为，多数城市政府在经济疲软的财政压力下，会加大土地供应，土地购置面积预期也会水涨船高，当前已有部分城市诸如上海、广州、南京、杭州等前5月的土地成交面积已显著高于去年同期，预计增速也将保持回升。

值得注意的是，下半年土地市场的结构性分化将更加明显：核心一二线城市由于房企融资改善、土地供给放量叠加楼市火爆成交带来的潜在住房需求预期，土地市场将持续回暖。而广大三四线城市因前期需求透支严重，土地市场供过于求，投资风险逐步加大，房企将会更多的将土地储备集中在核心一二线，因而三四线城市的土地购置面积将进一步回落。

与此同时，考量到“两会”政府工作报告明确提出稳住经济基本盘，集中精力抓好“六稳”、“六保”，货币政策整体稳健偏积极，且当前房企融资环境维稳，成本结构性下降，叠加销售去化形势良好，预计多数企业下半年仍会加紧开工、加快推盘，弥补此前疫情带来业绩负面影响，也会刺激下半年新开工绝对量稳步增长，维持高位。但受2019年下半年基数较高影响，预计新开工面积同比增幅仍将保持低位波动。

07

房地产开发投资仍将是经济压舱石，新开工与土地购置支撑其预计增长5%左右

整体来看，当前房地产开发投资额还是保持在乐观预期，刨除疫情影响，3-5月单月绝对量同比均保持增势。预判2020年下半年，我们认为，全年开发投资额增速依旧会稳步回升，预期全年应维持在5%左右。一方面土地购置面积增速稳步回升，将对房地产投资增速回升提供有力支撑；另一方面随着房企新开工、施工量的不断增长，也将逐步拉升总体开发投资额水平，累计增速不至于出现同比大幅下挫可能。

来源: 腾讯新闻