文 | 胡雯

11月1日，金秋时节，桂花飘香。

由蓝绿双城发起的第三届共建者研讨大会在浙江杭州召开，数百名来自高端智库、行业协会、金融机构、房企和共建单位的代表参与了主题演讲和闭门研讨，深刻分析当下地产面临的新变局，共同探讨未来业务发展的新范式。

参会专家一致认为，下个阶段，我国的住房体系将会在“稳增长、防风险、保民生”之间取得新的平衡，而与以往不同的是，“防风险”与“保民生”将获得更多的政策权重。

近年来，按照“房住不炒”的总定位，一系列调控政策陆续出台，其中包括土地端的“供地两集中”新政、金融端的“两道红线”、企业端的“三线四档”以及市场端的学区房、二手房指导价制度等等。不难发现，我国房地产行业长效机制的政策蓝图，已经初步成型。

也要看到，政策频频“重拳”之下，部分房企陷入了经营困境，甚至出现资金链断裂的风险，这虽然是其一昧加杠杆、求规模的发展战略所致，但客观上也给地产行业和金融市场都带来了新的不确定因素。

“地产企业的利润水平持续压缩，将催生土地市场发生重大变化，未来将呈现变量、增量与存量市场共存的状态。”蓝绿双城控股有限公司副董事长顾建明在大会上说，这里的“变量”市场，指的正是当前市场上存在资金和管理问题、亟需纾困的存量项目。

危机中育新机，于变局中开新局。据介绍，蓝绿双城正在打造房地产资产管理领域的先行者，构建金融与地产之间的坚实融洽的新关系，为行业的平稳健康发展提供一条新思路。

地产市场的“新变量”

“销售规模重不重要？也重要，但不是最重要。”蓝绿双城的董事长曹舟南在大会上说，企业的规模首先要和ROE(净资产收益率)正相关，然后才是越大越好，“否则只能是背道而驰”。

他透露，当前市场上部分企业的债务爆仓，不少项目希望通过品牌置换来重建信心，最近公司的同事正马不停蹄地在福州、温州、南昌、广东等地看项目。

实际上，随着市场定价权逐渐切换至购房者手中，我国的住房产品也真正告别了金融投资属性，向着居住的本质属性回归。“未来的市场，将呈现存量、增量与变量共存的状态。”蓝绿双城控股有限公司副董事长顾建明判断称。

第一，各类房企、科技和产业机构已获取的土地储备，仍将维持一定的存量土地市场。第二，在增量市场中，国有涉房企业未来可能成为主力军，而中小房企则以联合拿地、同行共建的方式为主，城市发展基金、房地产发展基金、REITs等直接投资将成为新兴力量。

曹舟南认为，未来的增量市场，虽然会以国有企业为投资主体，但是具体落地到开发端，民营公司操盘的可能性也比较大，也就是说“未来投资与开发将分离。”

第三，变量市场是个新事物，这是遇到问题的存量项目，短时间内形成的市场空间。具体来说，随着土地作为抵押担保的底层逻辑出现松动，金融机构希望存在不确定性的项目，可以寻求专业的开发服务商进行合作。

据介绍，蓝绿双城为这些问题项目提供专业的判断，作为利益各方决策的依据，同时通过自身经验丰富的团队介入、监管、控制、预控，来实现后续开发和房子交付，最后解决问题让资金回笼，保障各方利益实现。

“蓝绿双城的定位，就是要做涉房类的资产管理公司。”曹舟南说，从过去做存量的共建，到现在又做变量资产的共建，未来增量市场还要做“双GP”，即投资人前端负责融资，蓝绿双城负责做落地端。

据透露，近三个月内，公司已经接触了40多个变量市场项目，还有更多正在接洽和诊断中。

金融机构的“新诉求”

近年来，个别地产企业一昧追求扩张，终于把自己带入资金周转降速、负债偿付加压与销售终端萎缩的重重困境。

11月1日参会的银行人士表示，“对于这种现状，业内大家都非常紧张。”地产项目通常作为金融产品的底层资产，当其风险增加，变得不那么可控，金融机构就可能面对债务违约，开发商管理主体作用缺失，以及政府监管变动等复杂局面。

自2017年楼市展开深度调控以来，截至2021年10月，已提交破产文件的房企数量超过300家，包括泰禾、华夏幸福、恒大、蓝光地产、阳光城、佳兆业等知名房企，都不同程度地陷入了债务违约的风波。

由此可见，“房住不炒”的政策导向，对过往高杠杆、摊大饼的企业，影响尤为剧烈。

这类企业的核心特征，就是将资金杠杆运用到极限，甚至从土地购买阶段开始，就大量使用组合金融融资，在某种程度上，已将土地和住房从普通商品“变异”为融资载体，“借-卖-回”才是其本质的商业逻辑，而非传统意义上，更加关注房产品的营造和客户服务本身。

来自银行的参会人士介绍说，在这种行业现状之下，原先的前端融资单位，包括公募、私募、信托端，以债权方式投资以后，所谓的各类监管其实都流于程序，现在部分项目遭遇了经营风险和兑付压力，金融机构也面临着严峻抵押物价值消减、到期债务兑付等问题。

“金融机构希望第三方在投资的同时，也能就经济技术指标单独出具咨询报告。”蓝绿双城相关人士表示，就是投下去之后，对项目整体开发计划、成本管控、销售管控、财务管控和现金流管控，都能协助投资人进行专业性监管，“这块工作量非常大。”

“参与这类项目，得经常跟地方政府打交道，政府的主要目标是保稳定、保交付，同时也要保区域内的平衡。”多位参会人士表示，不论是来自地产企业、银行的参与者，新的管理组合和共建秩序的建立，是变量中蕴含的生机，也是房地产整个行业必须面对的，并且值得探索的全新生存方式。

未来市场的“新范式”

作为一家对标“铁狮门”的中国资产管理公司，蓝绿双城如何以专业能力实现价值创造，以管理红利改观发展局面，最终更加安全、有力地保障投资人、客户、合作方、服务商的各方权益，是其能否成功介入巨大变量市场的基础。

近期，为了应对上述业务模式的落地，蓝绿双城再次梳理了自身的管控体系，使之具备能够分模块对外进行能力输出的基础。同时，通过内外部的“人才共建”，选拔形成了“共建师”团队，同步推出了以“啄木鸟计划”为代号的变量项目工作计划。

“城市也是森林，森林是由建筑和房产构成的，啄木鸟就是面对病树，希望诊断者、治疗者和阶段性介入者来进行改良，这就是啄木鸟计划的初衷。”蓝绿双城科技集团总裁余海涛说。目前，由法务、财务、金融等专业人员构成核心主体，辅之以开发的销售、工程、设计、成本等人员，公司已经形成一个可机动化、可调配、可阶段性驻场的服务团队。

近三个月来，蓝绿双城已经陆续展开数十个项目的实地调研与策略研判，基本形成以项目“诊断咨询、专业监管、管理置换、联合重组”四个方面，彼此关联又层层递进的一整套全新业务模式。

据透露，金融机构和政府是公司主要的接洽对象，“尽快复工复产、全力保交付”是当下各方最紧迫的要求，金融机构需要地产专业机构来协助监管项目，解决后续操盘等延伸问题，政府为了化解僵局，也都以积极态度来进行统筹，此外，市场上仍有大量的债务方、供应方，手握大把商票等待变现。

“不能大起大落，大家都很难受，也有悖于常理，有悖于底层逻辑关系。”曹舟南说，“正常化、平稳的发展，这是初衷。”他还强调，依托核心能力的共建协作，将是房地产下半场行业的重要组成部分。

截至目前，蓝绿双城已进驻杭州、北京、天津、深圳、广州、南京、济南、武汉、长沙等40余座重点城市，签约超过80个优质项目，规划建筑面积1600万平方米，预估可售货值超过2000亿元。