近日，据媒体报道称银行房地产开发贷额度开始收紧。有银行相关人士表示，多家银行获得央行窗口指导，自即日起开始收紧房地产开发贷额度。更有消息称，有的银行房地产开发贷表内额度进一步收紧，当前开发贷原则上控制在2019年3月底时的水平。表内额度已经非常少了，目前正在做表内转表外。有信托人士表示，这会对房地产公司带来较大影响。

某银行负责人表示，若将当前开发贷控制在今年3月底时的水平，就意味着房地产开发贷余额将从二季度末的11.04万亿元减少至一季度末的10.85万亿规模，不排除还有进一步减少的可能。

房地产融资额度进一步收紧

对于房地产开放商来说，一般常用的融资方式除了开发贷，还有信托项目融资和发行企业债券。但今年下半年，由于开发贷收紧额度，这个融资方式肯定是不能做了，但是常用的信托融资目前也在收紧，目前市场上大部分的地产信托项目的备案申请基本都被叫停。有些信托机构甚至直接暂停所有涉及地产的信托业务。当前来看，由于融资环境不乐观，全国整体房地产市场呈现下行趋势，而另一方面地产业务备案通过率越来越低。

根据央行公布的数据，2019年一季度末，房地产开发贷款余额为10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低3.7个百分点。2019年二季度末，房地产开发贷款余额为11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季末低4.3个百分点。

数据显示，截至2019年一季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比14.75%，较2018年四季度末上升0.56个百分点。根据第三方机构统计的数据，2019年上半年投向房地产领域信托产品共计发行2954款，募集规模为4531.94亿元。

从今年上半年的商品房销售情况来看，全国首套房平均贷款利率逐步回落，商品房整体销售保持平稳，房企新开工意愿持续增强，因此从短期来看，由于房企的融资需求始终存在，难以降低，因此逐步收紧的开发贷和信托项目可能会让房地产商一时进退两难。

房地产落实“房住不炒”是主基调

进入2019年，监管层始终坚持保持房地产平稳增长，坚决落实“房住不炒”的主基调，并从多个维度采取措施稳定房地产市场。

今年5月份，银保监会发布23号文，即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，决定开展银行保险机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作。通知中多处涉及到房地产整治相关内容，并对具体内容作出详细规定。从中可以看到有几点值得关注。第一，强调防止资金违规流入房地产领域，除了需要维护房地产市场秩序外，深层次原因是响应号召，尤其房子是用来住的，不是炒的大基调，坚决抑制市场过热现象。第二，就是土地市场升温，除了房价上涨，更重要的一个原因是融资窗口打开了。从前4个月来看，中国指数研究院的数据显示，房企融资规模近8500亿元，密集度甚高。第三，换个角度看，对于高周转的房企来说，无疑压力倍增。前期拿到大量融资的房企而言，肯定利好，但是对于部分尤其一、二季度未有融资和销售现金流储备的房企来说，资金链将雪上加霜。

实际上，银保监会此举就是严格融资活动监管与金融风险管理。并明确指出了银行与非银机构针对房地产行业业的整治工作要点。同时，银行间市场交易商协会6月进行了窗口指导，据媒体报道此举叫停了一些开发商的债券发行。

8月初，中国银保监会曾颁发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知 》。通知指出，要推进银行机构贯彻落实房地产调控政策和监管规定，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化。其检查的要点之一是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等，以及违规向“四证”不全项目提供融资。通知中提到，此次专项检查的范围包括北京、上海、广州和深圳等32个城市和地区。随后，中国银保监会开出今年银行系统的最大罚单。根据公开资料显示，中信银行因13项违法违规事实，遭监管层罚没2223.6677万元。违规事由包括以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款、未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目等。

房地产市场未来将迎来真正考验

随着房地产行业融资环境整体趋紧，房企在土地市场的储地布局也开始逐步保守。8月27日，据中原地产研究部公布的数据显示，8月份以来，受监测的一二线城市土地出让收入仅为1543亿元，平均土地溢价率为6%，均为年内最低。

另外，与房地产市场密切相关的土地管理制度也迎来了重大变革——修改土地管理法。而城市房地产管理法的决定于8月26日获得全国人大常委会表决通过。其中，最为重磅的消息，要数集体经营性建设用地入市了。

在资本市场上，2019年中报业绩披露渐入尾声，房企巨头的财报历来是市场关注的重点。截止8月28日，TOP10房企巨头的2019上半年财报先后出炉。各大房企财报中的负债、现金流、预收账款……正在给市场传达一个信号：加快销售、加快回款，注重现金流将是房企未来的生存法则。由此来看，相信经过监管层的各种改革和调整，房地产市场将迎来真正的考验，在这样大环境逐步趋紧的背景下，如何活下去将是房地产商们必须思考的一个问题。

来源: 久富财经